不動産投資において、その運用中の入居付けは広告費などがかかるため、実質利回りを下げる要因になってしまいます。
最適な空室対策は？
世の中には空室対策のノウハウや書籍がたくさん出回っていますが、賃貸経営は単純な話ではありません。リフォームをすれば喜ばれますが、それで劇的に空室が減る．．．ということにはなりません。中には100万円を超える支払いをしたにも関わらず「1円も費用対効果がなかった」というケースもあります。
お金をかけて新規顧客（=新規入居者）を獲得することに比べて、既存客（入居者）にサービス提供したほうが、コストが低く済むという側面があります。では、費用対効果が高い既存顧客へのサービスとはなんでしょう。
費用対効果が高い既存顧客へのサービス
最近の入居者はセキュリティを重視する傾向にあります。古い物件にオートロックをつけるのは難しいことですから、各部屋に数万円かけて「モニター付きインターフォン」を付けることを検討したとします。
実際のところ、その工事をしたとしても、家賃が上がることは期待できません。あっても当然と思われる設備は、それがあることによって家賃には影響しないものです。ただし、入居者にとっても良い住環境となり、部屋に対する魅力はアップします。
これがモニター付きインターフォンを付けなかったことによって、入居者が退去を決めたとします。退去されてしまえば、家賃収入は途絶えますし、原状回復費用といったリフォーム費用がかかります。そこを考えると、たとえ数万円出したとしても退去されない方が良いのです。また、改めて入居を募集するということは、広告料をかける必要があります。とくに売却を念頭に置くのであれば、常に満室であることは重要です。
これらを計算すれば、「数万円のコストをかけてインターフォンを付けて、入居者に快適な住環境を提供した方が良い」という可能性があります。費用対効果ばかりを考える投資家も多いですが、既存客サービスの観点でいえば、コスト意識はまた変わってくるものです。
こういった既存客に対するアプローチをテナントリテンションといいますが、モニター付きインターフォンはあくまで一例であって、「既存客を大切にするために何をするのかが効果的か」ということは、物件によっても入居者によっても変わるものです。
入居者にアンケートを取って、希望する設備や改善点を聞いていく。もちろんできる、できないということはあると思いますが、予算の範囲内で、入居者が希望しているものを提供するのが良いでしょう。
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・『リフォームの費用対効果とメンテナンスの種類』
最後に
ここまで、「最適な空室対策」について説明しました。
重要なことは、新規顧客を獲得することよりも、既存顧客にサービスをした方がコストが掛からないということです。
具体的には、インターフォンを変える、エアコンのクリーニングをする等です。賃貸住宅新聞社による「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」第1位は、単身向け・ファミリー向けともに「インターネット無料（WiFi、無線LAN）」です。
ただ、需要のあるサービスはその物件によって、また入居者によって変わるものです。そのため、入居者にアンケートで直接聞くのが最適であるといえます。
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