アパートやマンションなどの賃貸経営をするうえで「入居率」は収益を左右する重要な指針の一つです。入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。金融機関から借り入れをしている場合には家賃収入から返済を行っていきますが、入居率が悪いとそれも厳しくなっていきます。最悪の場合せっかく手に入れた物件を売却せざるを得なくなることもあります。
そもそもなぜ入居率が低いのか
入居率が低い原因も様々なことが考えられる。
①エリアのニーズに合っていない
単身者が多いのかファミリー層か、学生向けがいいのか。同じ30歳の女性でも都心で働く一人暮らしのOLとお子さんのいる主婦では住まいに対するニーズが異なる。エリアのニーズと物件のターゲットが合致しているかどうかで入居率が変わってくる。
②退去のタイミングが悪い
一般的に進学・就職・転勤シーズンの1～3月と9.10月あたりは引っ越しをする人が多い。そのため、4月退去など退去のタイミングが悪いと空室期間が空いてしまい入居率が下がってしまう。
入居率を上げる方法
そこで、いくつか入居率を上げるためにできることをそれぞれのデメリットを踏まえてご紹介します。
①リノベーションやリフォームにより付加価値を高める
古い建物や間取りを一新し、従来のものとは全く異なる新しい住宅に作り替えリノベーションすることでターゲットのニーズに近づける。また、新築の時の状態に戻すリフォームをすることで住みやすい住宅にする。
デメリット：費用がかかる
②募集条件を緩める
ペット可、国籍問わない、二人入居可など条件を緩めることで入居率が上がる。
デメリット：入居者の質の悪化の可能性がある
③共用部分のメンテナンスをする
共用階段や廊下、外壁、エントランスは内見の際に意外と見られているポイント。綺麗に保つことが入居率アップにつながる。
デメリット：汚れの度合いにもよるが、費用と手間がかかる
④入居者にキャンペーン特典を付ける
フリーレント期間を設けたり、家具家電付きにしたり特典がついていると入居者もお得と感じる。
デメリット：費用がかかる
⑤セキュリティーを強化する
鍵のかけ忘れを防げるオートロックや来訪者をモニターで確認できるモニター付きのインターホン、防犯カメラの設置など防犯対策を行うことは入居率アップにつながる。
デメリット：費用がかかる
⑥人気の設備を付ける
インターネット設備（Wi-Fi）や宅配ボックス、浴室換気乾燥機などの設備は需要が高いためついているだけで入居者の目に留まる。
デメリット：費用がかかる
⑦信頼できる管理会社を選ぶ
管理会社の仕事は、入居者の募集に始まり物件の案内・賃借人との契約・集金・滞納の督促・清掃・トラブル対応・退去確認・退去後の原状回復など多岐にわたる。空室が発生した時には、部屋を直ちに清掃し入居者を募集し広告活動を行わなければいけない。したがって、管理会社が十分に機能を果たしているかどうかが入居率に大きくかかわっている。
⑧家賃を下げる
あくまで最終手段。家賃の値下げ後は、よほどの理由がなければ引き上げることが難しいため、収益見込みの算出や周辺の同等物件との賃料比較などを行ったうえで検討する。
※なかなか売れない時も値段を下げるよりも少しのお金をかけて入居率を上げるほうが◎
