管理費とは?共益費や修繕費積立金の違い 家賃に含まれるのはホントにお得!?

アパートやマンションなどの賃貸物件を探している時に、「家賃は予算内なのに、管理費入れると予算オーバー…」なんて経験ありませんか？

家賃と管理費は、毎月支払うものですので、金額は気になりますよね。もしかしたら、管理費がかからないところに住んでいる方もいらっしゃるかと思います。

一体管理費とは、何に使われるのかご存じでしょうか？

なぜ管理費のある物件とない物件が存在するのでしょうか？

この記事では、管理費とは何に使われるのか、また、管理費と似た意味で使われる共益費や修繕積立費との違いから、管理費を値切る裏ワザ、家賃と管理費のお得な組み合わせなど、詳しく説明していきます。

管理費とは？

管理費とは借主(賃貸を借りる側)が大家さんに毎月支払うお金のことです。具体的に管理費として支払った費用をもとに大家さんや管理会社が行っている例は以下の通りです。

管理費が高い場合には、セキュリティ対策がしっかりしている場合や細かい管理体制をとっている場合があります。しかし中には管理費に見合わない管理状態の物件があることも事実です。管理費については金額と物件の管理状態を合わせて検討することをオススメします。

管理費と共益費の違い

物件によっては管理費ではなく共益費として徴収していることがあります。管理費と共益費には明確な違いがほとんどありません。不動産公正取引協議会連合会が定める「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」では、このように定義されています。

管理費（マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。）

共益費（借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。）

引用元：管理費と共益費について

管理費も共益費も大まかに設備の管理や維持のための費用という意味合いです。管理費の使い道に関して法的な取り決めが存在しない点は、共益費も同様です。また、管理費と共益費を両方支払うことはなく、どちらかのみの名目となります。

管理費と修繕積立金の違い

修繕積立金とは

修繕積立金とは、分譲マンションの老朽化に備え定期的に行われる大規模修繕などに必要な資金をまかなうため、毎月徴収して積み立てておく費用のことです。

修繕積立金の使い道は国土交通省がマンション標準管理規約により定めています。

最もメインとなる大規模修繕では、建物の壁や屋上、エントランスやエレベーターなど共用部分の性能を維持するための工事を行います。

大規模修繕工事は10から15年に一度行われることが一般的で、1回の工事にかかる合計費用が最大で1.5億円以上にも及ぶマンションもあります。

2017年に国土交通省が行ったマンション大規模修繕工事に関する実態調査によると、1回目の大規模修繕工事では、1戸あたりの平均負担金額は100万円程です。

修繕積立基金とは

修繕積立金と似た言葉に修繕積立基金があります。修繕積立基金は新築マンションを買うときにかかる費用です。

毎月支払う修繕積立金の金額を抑えるために、物件の引き渡し時にまとまった金額を支払います。修繕積立基金と同じ意味で、修繕積立準備金や修繕積立一時金が用いられることもあります。

管理費と修繕積立金の違い

管理費と修繕積立金は、共用部のメンテナンスをするための費用という点は同じですが、以下のような違いがあります。

管理費は、毎月徴収した金額の中で必要なメンテナンスを行うため短期的に見通しを立てやすいです。しかし修繕積立金については、数年から数十年に一度の頻度で行う大規模修繕工事のためのお金ですから、長期修繕計画等を作成するなどの資金計画が必要となる点に大きな違いがあります。

台風や地震などの天災によって突如大きな修繕が必要となった際には、臨時徴収として徴収する場合もあります。

修繕積立金の相場

国土交通省の「マンション総合調査」の平成30年度版（2020年）によると、修繕積立金の毎月の1戸あたりの平均は、1万1243円とのことでした。

修繕積立金は、大規模修繕のための費用という性格上、将来積立金が足りなくなるような場合は途中で修繕積立金の額が引き上げられたり、大規模修繕時に不足費用を補うために高額な一時負担金が臨時徴収されたりすることもあります。

理不尽な値上げなどがなされないよう、入居者で構成された管理組合が入居者全員の意見を鑑みて判断しています。

管理費は毎月いくら払うのが相場？

管理費の相場は家賃の5〜10％の金額を管理費として徴収することが多いです。

マンションの管理費

国土交通省が発表した平成30年度マンション総合調査結果によると、分譲マンションの管理費（駐車場などの使用料や専用使用料からの充当額を含む）の全体の平均は217円/㎡です。

2LDKの平均的な広さ（48㎡）で48㎡×217円/㎡と計算すると、月額1万416円となり、ファミリータイプで3LDK程度の広さ（70㎡）で70㎡×217円/㎡と計算すると、月額1万5,190円となります。

また、同じマンションでも、高層階ほど1㎡あたりの管理費が高くなります。20階以上40階未満では約20％、40階以上では約40％ほど上がります。マンションの管理費は、修繕積立金と異なり変動することがほとんどないため、入居時の金額が重要となります。

ワンルームの管理費

賃貸物件でワンルームを借りた時にかかる管理費の相場は4〜5千円が目安です。一般的には、

相場である5千円や家賃の10％を超える管理費を徴収する物件の場合、どのような管理をされているのかを確認し、値引き交渉することも可能です。管理費が高い分、行き届いた管理体制を整えてくれていることもありますので、高いこと全てがマイナスな訳ではありません。一つの目安として、覚えておくといいでしょう。

管理費家賃が別の物件と家賃に含まれる物件

ここまで管理費についてお話してきましたが、中には管理費が0円という物件もありますよね。管理費が0円の物件は家賃に管理費、共益費込みという形にしているか、本当に管理費を徴収していないかのどちらかになります。

管理費、共益費がかからない物件と聞くと、「ラッキー！」と感じてしまいがちですが以下のような問題があるケースもあります。

管理費0円という物件は、家賃に管理費が含まれているのか、管理費や共益費が本当にかからないのかを確認することも大切です。

家賃6万円・管理費5千円の物件と、管理費込6万5千円の物件は、毎月支払う額は同じですが、内訳が異なります。さらに内訳だけでなく初期費用にかかる金額も異なります。一体何円の差が生じるのか、計算式と合わせて説明していきます。

初期費用は、以下のものがかかると仮定して計算します。

＝家賃4か月分

管理費と家賃が別の物件

家賃6万円+管理費5千円物件の初期費用から見ていきましょう。

家賃と管理費が別の物件には、一点気を付けたいことがあります。それは、毎月支払う金額を勘違いしてしまいがちなことです。家賃の金額が印象に残ってしまい、家賃の金額だけ振り込み、管理費を忘れてしまうというケースが多いので気をつけましょう。

管理費が家賃に含まれる物件

家賃管理費込み6万5千円の物件ではどうでしょうか。

初期費用は管理費が家賃に組み込まれる物件の方が高いということになります。

初期費用を安く済ませるためには、家賃と管理費が別の物件の方がお得ということです。

「家賃に管理費込みなので、管理費が掛からずお得です」という売り込みをされている物件も、実は初期費用が高くついてしまうかもしれませんので、よく確認しましょう。

家賃に管理費込みの物件は、毎月支払う金額がわかりやすい点がメリットですね。物件を選ぶ際のご参考になれば幸いです。

管理費は値引き交渉可能

管理費は値引き交渉をすることができるのです。建物の賃貸借について定めた借地借家法という法律に「借賃増減請求権」というものがあり、家賃を下げてほしいと交渉できるのと同様に、管理費についても交渉する権利を持っています。

入居時に交わす賃貸借契約書の中で、「契約期間中の家賃・管理費変更はない」などと記載されていれば、そちらが優先されますので注意が必要です。

賃貸借契約書の内容に関わらず、管理費などの値引き交渉をするオススメのタイミングは更新の時期です。更新の時期にするメリットとしては、値下げをしてほしいと主張する根拠を用意できる点にあります。

更新時期までに、共用部分で管理が行き届いていないと感じることがあれば写真に収めるなどして、大家さんや管理会社に納得してもらえる理由を明確に説明できます。

入居前にするという方法もありますが、入居前から悪い印象を持たれてしまう、仲介業者の方から大家さんへの交渉が難しい、といった理由で、あまりオススメできません。お互い気持ちよく住み続けるために、円満な交渉ができるよう、誠実に対応しましょう。

まとめ

管理費について、

1. 管理費とは何か
2. 管理費や、共益費、修繕積立金の違い
3. 毎月払う相場
4. 家賃が管理費に含まれる場合に注意する点

について紹介しました。

管理費とは入居者が快適に過ごすために共有部分の清掃や管理をしてもらうための費用として徴収されるお金です。実際の使い道は大家さんの自由ですので、管理費に見合った管理状態の物件か確認することが重要です。

管理費と共益費とはほぼ同じ意味合いで賃貸の共有部分に掛る清掃、管理などの人件費、電気代のことを指します。修繕積立金とはマンション共用部の大規模修繕積立金のことです。

管理費がかからない場合もありますが、本当に管理費がかからない場合と家賃に管理費が含まれている場合があります。そのため管理費込みでいくらになるのか計算することが大切です。

物件を選ぶ際は、管理費の金額だけでなく妥当性を正しく判断し損をしないように気をつけましょう。