リフォームの費用対効果とメンテナンスの種類

メンテナンスの種類

不動産投資は購入して終わりではありません。購入してから賃貸経営がスタートします。賃貸経営において、建物維持も大切なポイントです。建物は手入れの仕方で寿命が変わります。築10年でボロボロの建物もあれば、築30年でもキレイな建物もあります。ある程度コストをかけて建物をメンテナンスしていくことは必須で、そのためには、どのようなメンテナンス方法があるか知っておきましょう。

それぞれをどのように判断してやるかがポイントになります。屋上防水や外壁塗装といった大規模修繕を問題が起きる前に先回りして行っていくのが予防メンテです。これが屋上から雨漏りが起こり、そこではじめて対処するのが矯正メンテです。そろそろ屋上防水をやった方がいいけれど、来年売却するのでやめておこう……それが繰り延べメンテです。

状況に見合ったメンテナンスを

例えば、夏場にエアコンが壊れたというケースも、一刻も早い対応が求められます。このような矯正メンテをするよりは、古くなったエアコンは空室時に取り換えておくといったような予防メンテをやっておくことで、トラブルが起こりにくくなります。また、計画的に行うことで費用も割安で行えます。救急サービスというものは、基本的に工事費は割高です。夏の前、まだエアコンが安い時期に交換しておけば数万円は変わってきます。その他の工事でも見積もりをとって安く行うことができます。

こういった設備の入れ替えや工事は空室のときにやってしまえば、入居者にも迷惑もかけなくて済みますし、また、「エアコンを替えたばかりです」、というのは入居者にアピールできますので、客付けにも有利になります。このように出費がかかるからと先送りにするのではなくて、前倒しにすることでメリットがあります。

逆に繰り延べメンテというのは、出口を見据えたときに、そのメンテナンスをしたことによって高く売れるのか、直したところで売値に直接関係なければ、あえてやらないという選択もあるということです。古い物件を解体して、土地として販売するのであれば、新たに建物をメンテナンスしても仕方ありません。このようにメンテナンスについては、その必要性とタイミングについて、よく考えて行いましょう。

リフォームの際は費用対効果の計算を綿密に

また、空室が続いたときに、管理会社から「入居促進のためのリフォームを行いませんか？」と提案されることがあります。物件に対して再投資を行い、収益を上げることを「資本改善」と言います。資本改善にあたっては、再投資（リフォーム）に対して、「家賃がどのくらい上がり、収益がどのぐらい上がるのか」という費用対効果をしっかり計算する必要があります。増えすぎた空き家が社会問題にまでなっている日本では、賃貸物件にも空室が多くあります。

そんな中で、コストさえかければ家賃が上がる……そう考えるのは早計です。リフォームをしても費用対効果がないケースもあります。

「モニター付きインターフォン」を例にあげてみましょう。築古物件に対して、管理会社から「モニター付きインターフォンくらいは付けた方がいいですよ」という提案があった場合、コストをかけて工事をしたとしても、それによって家賃が上がることは期待できません。というのも、あって当然と思われる設備は、それがあることによって家賃には影響しないからです。同じく和室を洋室にすることも、洋室であることがスタンダードである今は、床がフローリングになったからといって家賃が上がる見込みは少ないのです。ただし、「家賃が上がる」といった費用対効果はなくても、競争力をつけるという意味では有効である場合も多いです。

実際のところ、コストをかけて新規顧客を獲得することに比べて、既存客にサービス提供したほうが、費用対効果が高いという側面があります。入居者に対して、より快適な住生活を提供するため「モニター付きインターフォン」を設定することで、退去を防ぐことができれば意味があります。退去されてしまえば、家賃収入は途絶えますし、原状回復費用といったリフォーム費用がかかります。また、改めて入居を募集するということは、地域によっては広告料をかける必要があります。退去時にかかるコストや家賃収入のロスを考えれば、たとえ数万円出したとしても退去されない方が良いのです。とくに売却を念頭に置いているのであれば、再投資を行ってでも、常に満室稼働させておくのは非常に大事なことなのです。