管理会社と投資家、目標のギャップ
不動産投資家の皆さんに認識いただきたいこととして、「管理会社の目標と投資家の目標が違う」ということがあげられます。不動産投資家の目標を一言でいえば「資産を増やすこと」。家賃を維持しながら空室を埋めて、収益を最大化したいと考えます。
対して、管理会社は入居率をあげることを目標にしています。簡単にいえば、「家賃が下がってもいいから満室にする」「とにかく入居が付けば良い」という考え方です。このように両者の間には根本的なズレが生じています。
本来、管理会社は投資家の資産を最大化するため方法を考えなくてはいけない立場です。管理会社の通常業務は、入金管理・客付・クレーム対応・入退去の立会い・修繕の手配など多岐にわたるもので、投資家へ対しての提案もすべきです。
仮に修繕費が発生する故障や不具合が起こった場合、ほとんどの管理会社が「〇〇が壊れたので修繕が必要です」という報告を投資家に行って、工事の終了後に請求書を送ってきます。そこには何のアイディアもありません。
また、入居促進のためのリフォームを提案されることもあるでしょう。提案するのはいいのですが、本来であれば、リフォームに対する費用対効果を考えた上で提案すべきなのです。リフォームは、再投資＝資本改善にあたります。出口を見て考えた場合、「リフォームにかけた金額によって、家賃がどのくらい上がり、収益がどのぐらい上がるのか」というところまで、しっかり計算をして、「その修繕・リフォームをするのか、それともしないのか」の判断が必要です。
しかし、実際にはそこまで考えている管理会社は少ないものです。首都圏であれば、多数の管理会社から最適な管理会社を選ぶことができますが、地方では管理会社の選択肢が少ないケースもあります。そうであれば、投資家自身がコストパフォーマンスまで考えて判断する必要があるのです。
そこでまずは、「管理会社の目標と投資家の目線は違う」ということから認識します。そして、投資家の考えを管理会社にしっかりと伝えて、収益の最大化を目指しましょう。
