管理会社と上手に付き合う方法

管理会社の思考

ほとんどの管理会社には、「投資家の物件の資産価値を上げる」という認識はありません。まれにそういった考え方ができる管理会社もあるのかも知れませんが、基本的には管理会社は「ただ入居者を募集して、管理する」それだけです。

入退去における原状回復工事以外でも、大規模修繕といった再投資が必要ですが、その再投資の効果がいくらぐらい出るとか、保険の活用といったことを知らず、ただ事務的に発注している会社ばかりです。

そもそも、サラリーマン投資家が物件を購入した際は、管理会社に物件の管理運営を委託するのが一般的です。物件規模が小さいケース、物件が近所にあるケースを除けば、仕事を持ちながらの自主管理は物理的に難しいものです。

基本的に管理会社に任せることは問題がないと考えますが、中には管理会社から送られてきた見積もり書をチェックすることもなく、そのまま全てを丸投げしてしまっている投資家も見られます。それはあまりよくありません。

管理の任せっぱなしは危険

中には不当に工事費用が高いとか、やってもいない工事で請求書を送ってくるといったいい加減な会社もあります。特に投資家が遠隔にいる場合は、頻繁には見に行けないので、そのような被害に合うことも多いようです。やはり、任せっぱなしにしないで確認する仕組みを作ってチェックしていくしかありません。

仕上がりについては、不動産投資の書籍には自分が現場に行ってチェックすべきだと書いてあります。それができれば理想ですが、現実的に物件が増えていくとそれも難しいものです。施工写真を送ってもらう、半年に一度は視察するなどが現実的な落としどころではないでしょうか。

とはいえ「原状回復工事で１円でも安くしたい」といった、細かいところに厳しすぎるような投資家は、管理会社から嫌われて、客付けもされなくなってしまいます。そこで最安値を追求するのではなく、相場内で収まっているのかを確認していく方がよいのかと思います。相場については、複数の会社に見積もりをとることで知ることができます。

また、基本的には管理会社から発注する工事には手配料としてマージンが乗っています。そこは、会社としても収益として組み込まれているものですから、手配を頼んでいる以上仕方がないと考えます。

できれば、見積りをチェックしながらも、あまりうるさく言い過ぎないようにして、管理会社と信頼関係を結ぶのが理想的です。なめられず、嫌われずにチェックする・・・その加減が重要なのです。