不動産投資をするうえで、「利回り」が何%かということは避けては通れないものです。
そんな「利回り」には２つの種類があることはご存知でしょうか。
ここでは、２種類の「利回り」について説明していくとともに、どちらの利回りが重要かについて説明します。
ただ、不動産投資においては「出口」を迎えて初めて利益が確定するので、「出口戦略」も重要です。
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表面利回りとは？
まず投資家の皆様が最初に意識することが「表面利回り」です。
不動産価格に対する、収益の割合のことです。
計算式
このパーセンテージが物件を購入する上での最初の判断基準になります。
どのように算出するのかと言いますと、
表面利回り（％）＝年間満室想定家賃収入 ÷ 物件価格×100
例えば、物件価格10,000万円 年間家賃収入800万円の物件があったとします。
800万円 ÷ 10,000万円× 100=表面利回り8.00%
となります。
非常にシンプルな計算方法かと思います。
収益物件のポータルサイトや不動産会社から紹介を受けた物件概要書には
表面利回りで記載されていることがほとんどです。
当然販売価格が下がれば利回りは高くなりますし、販売価格が上がれば当然利回りは下がります。
数値が高ければ大変魅力的な物件だと思われがちですが、この数字だけで購入意思を固めてはいけません。
不動産投資は言い換えると不動産賃貸事業であり、
事業者だからこそ当然収入に対して、費用・経費もどの程度発生するのかも
把握しなければなりません。
全ての費用も踏まえて算出したパーセンテージが以下の実質利回りというものです。
相場
実質利回りとは？
改めまして実質利回りとは、
投資した金額に対して購入時諸費用と運営費（OPEX）・ランニングコストも考慮した収益の割合です。
どのように算出するかと言いますと、
計算式
実質利回り （%）＝営業純利益（NOI）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100
※営業純利益（NOI）→満室賃料（−空室分賃料）−運営費（OPEX）・ランニングコスト
で算出します。
このように収入に対して支出も加味することで本物のキャッシュフローが見える化されます。
以下一般的な運営費・ランニングコスト、購入時諸費用の内訳を記載します。
相場
運営費（OPEX）・ランニングコスト一例
・賃貸管理会社への管理委託する場合 管理費（総賃料の3〜5％）
・修繕費（物件による）
・共用部水道光熱費（一棟 物件による）
・固定資産税（固定資産税評価額による）
・都市計画税（固定資産税評価額による）
・修繕積立金（区分マンションの場合）
購入時諸費用一例（物件価格に対して7%程度）
・登記費用
・仲介手数料（上限3%＋6万円＋消費税）
・火災保険
・固定資産税清算金
・印紙税
・不動産取得税（固定資産税評価額による）
例えば、
上記表面利回り時の例を用いて物件価格10,000万円 年間家賃収入800万円の物件に
運営費（OPEX）・ランニングコストが100万円
購入時諸費用が7％発生したとします。
700万円÷10,700万円×100＝実質利回り6.54 %
となります。
表面利回り8.00％と数値に乖離がありますよね。
まとめ
今回は基本利回り2種類とその計算方法をご紹介しました。
利回りは不動産投資のおいて重要な指標ではありますが、実質の利回りで判断することが大切です。
特に中古の物件には注意が必要です。
・表面上の利回りは高くても、経年劣化でメンテナンス費用が嵩む
・物件の状態によっては大規模修繕費用が差し掛かってくる
など後々になって発生する可能性があります。
弊社では、
収入から運営費・ランニングコストまで全てを勘案した、
収支シミュレーション・売却シミュレーション
をご提供させていただいております。
期間中のシミュレーション結果を反映して、
一年間でどのくらいのキャッシュフローが見込めるのか。
何年後を目安に売却すれば最も投資効果が高くなるか分析することができます。
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