１建物の高さ制限とは？
建物の高さ制限とは、低層住居の環境維持と日照や通風の確保を目的としていて、その土地の用途地域や高度地区、都市計画などによって建てることのできる高さの上限を定めている制限です。
下記ではどのようにして建物の高さの上限が決められているか説明していきます。
２建物の高さ制限の種類とその規制内容
2-1絶対高さ制限
絶対高さ制限とは特定の地域でのみ適用される建物の高さの制限のことを指します。
絶対高さ制限は、「第一種低層住居専用地域」、「第二種低層住居専用地域」、「田園住居地域」に適用されます。原則として高さは10mまたは12mで定められています。
対象地が「絶対高さ制限」が設けられた地域と設けられていない地域にまたがっている場合は「絶対高さ制限」が定められた部分のみ制限が適用されます。
また「絶対高さ制限」は下記の場合、例外的に緩和されます。
- 周囲に広い公園、道路、空地などがあり、低層住宅に係る住環境を害する恐れがないと特定行政庁が認めて許可したもの。
- 学校等の用途で、建築審査会が合意し、特定行政庁が認めて許可したもの。
2-2日影規制
日影規制とは、「日陰による中高層の建築物の制限」の略で、対象は、原則、高さ10mを超える建築物（第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域では軒の
高さが7mを超えるものまたは地階を除く階数が3以上のもの）の建物によって全く日が当たらないことのないように、冬至日（一年の中で影が最も長く伸びる日）に一定時間以上日影となる部分を、敷地境界線から一定の範囲内におさめ、建築物の形態を規制のことです。
2-3斜線制限
斜線制限とは道路の境界線や隣地の境界線に応じて一定の勾配面の限度、つまり建物の高さを定めた制限のことです。この斜線制限には「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の三種類があります。
◆道路斜線制限
道路斜線制限とは、道路や周辺の建物の日照，採光を確保し、圧迫感を和らげることを目的とし、前面道路の反対側の境界線から一定の角度で斜線を引き、一定限度の勾配面によって建てることのできる範囲を定めています。斜線の角度は「用途地域」や「容積率」「道路の幅」などで建物の高さの上限や位置が決まります。
斜線の角度は、用途地域が住居系の場合は前面道路の反対側の境界線から1ｍにつき1.25ｍ、その他の用途地域の場合は1ｍにつき1.5ｍずつ上がる斜線というように分けられています。
（例）
商業系の建物の前面道路が4mであるとすると
4m(前面道路)×1.5＝6m(高さ)
このような計算になり、道路斜線制限が適用される範囲が分かります。
◆隣地斜線制限
隣地斜線制限とは、隣接している建物の日照や採光、通風の確保など良好な環境を保持することを目的とし、隣地境界線上から一定の角度で斜線を引き、一定限度の勾配面によって建てることのできる範囲を定めています。
基本的に道路斜線制限と考え方は同じですが、隣地斜線制限の場合、用途地域が住居系では隣地境界線上20mの基準の高さから隣地境界線までの距離1mにつき1.25m、それ以外では隣地境界線上31mの基準の高さから隣地境界線までの距離1mにつき2.5mずつ上がる斜線というように分けられ、斜線の内側に建物を建てなくてはなりません。
この制限は、「絶対高さ制限」が適用される第一種低層住居専用地域や第二種住居専用地域では適用されません。
（斜線の内側が適用範囲）
◆北側斜線制限
北側斜線制限とは、建物と建物の間に空間を確保し、北側の隣人が南からの日照や採光、通風を保持することを目的とし、北側境界線上から一定の角度で斜線を引き、一定限度の勾配面によって建てることのできる範囲を定めています。
この制限は用途地域が第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域のみに適用されます。
基本的に道路斜線制限と考え方は同じですが、用途地域が第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域、田園住居地域の場合、北側境界線上5m、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用の場合、北側境界線上10mの基準の高さで、北側境界線上から1mにつき1.25m上がる斜線の内側に建築物を建てなくてはなりません。
対象物件の北側が道路である場合は、基準は道路の反対側の境界線となります。
（第一種、第二種中高層住居専用の例）
