不動産投資をはじめる前に考える「リスク」とは？

不動産投資の際にはリスクを

今はかつてに比べて、レバレッジを効かせた不動産投資をはじめやすい環境が整っています。物件価格が高騰しているとはいえ、資金調達はしやすく個人投資家にも儲かるチャンスはあります。それだけに、安易にはじめて取り返しのつかない失敗に陥るケースもあります。

基本的に不動産投資に関していえば、常に「利益を確定する」という出口を見ながらの運用でなければいけないと考えます。家賃による安定収入にこだわらない方が賢明です。家賃＝不労所得だから、老後まで物件を持ち続ける・・・という考え方はやめて、出口を見据えながら資産を構築する手段だと考えましょう。不動産投資に限らず、何かひとつの投資先にこだわるのはリスクです。単純に考えれば、日本は人口が減っていきます。人が住む需要が減少していく中で、建物は経年劣化によって傷みます。コストをかけて手を入れなければ、人が住むことも難しくなるでしょう。

それでも新しいアパートやマンションが建っています。相続税対策のための新築、不動産投資家にも新築物件は人気です。つまり、需要が増えていないのに、新しい供給があるのです。そういった中で、同じ物件を継続して持ち続けるというのは、それだけで１つのリスクとなりえます。たとえ、ローンがなくなったとしても、修繕が必要な上に、取り壊すことにもお金がかかるわけです。やはり持ち続けることのリスクというのは、常につきまとうものなのです。

リスクとは

ここで、「不動産投資のリスクとは何か」を改めて考えてみたいと思います。投資ではリスクを負うからには、増加収益（リスク・プレミアム）を期待します。つまり、ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンのように、リスクが少ない代わりに利益も少ない、逆にリスクが大きくなれば、その分だけ利益も大きくなる可能性があるということです。そういった中では不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンに位置付けられています。

そして、リスクは次のように定義できます。

利回りは将来上がることも下がることも予測されますが、それ自体はリスクではなく、「それが期待通りにいかない状況」がリスクなのです。リスク分析では、リスクの潜在的な要因を検討して、その重要性と、その他の利回りに影響を与えるものとの関係を分析していきます。

また、リスクの中には、ほかに転嫁できるものあります。たとえば、自然災害リスクをヘッジするために、保険に加入するといったようなことです。くわえて、一つの投資に影響を与えるような経済的出来事であっても、他の投資には影響を与えないかもしれません。そのため、ポートフォリオの多様化・・・複数の投資先を持つことによってリスクヘッジができます。