不動産競売は裁判所を通じて債務不履行状態になった不動産を強制的に売却する方法です。
落札する人を「買受人（かいうけにん）」といい、相場より安価に不動産を購入することができます。
しかし、安さには理由があり、そのリスクをしっかり認知して購入しないと逆に損をすることになります。
競売とは？
債権者（お金を貸してる人）「借金の支払い期限過ぎてるんだけど、早くお金払ってよ！」
債務者（お金を借りてる人）「ごめんなさい、もう払えるお金がありません。（債務不履行状態）」
債権者「じゃあ借金の時に担保に入れてた君の家、競売に出すね。」
裁判所「債権者の申し出により、債務者の家を競売で売ります。買う人は申し出てください。（公告・入札開始）」
買受人（買主）「じゃあ私がその家買いたいです。（保証金の納付）」
裁判所「では買受人にこの家を売却します。」
買受人「残りのお金も支払います。（保証金を除いた残代金の納付）」
裁判所「法務局に嘱託登記します。これをもって買受人が家の新しい所有者になりました。」
買受人「私が新しい所有者なので、債務者は出て行ってください（引渡命令）」
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競売とは、債務者（お金を借りてる人）が債務不履行（お金を返せないこと）になったとき、その担保の目的となっている不動産を債権者（金融機関などお金を貸す人）が裁判所を通じて強制的に売却することで債権（お金）を回収することです。
また、競売の入札は誰でも参加することができ、宅建業者でない一般の人でも参加できます。
競売は以下の流れで進みます。
公告から入札期間まで
まず「あなたの家は債権者によって競売に出されようとしています。」ということを債務者に通知します。
そして裁判所の権限で目的の物件調査を行います。
物件の土地や建物の状態、権利関係、関係者の聞き取り調査など詳しく調査します。
建物の内部も撮影し、状況を記録します。もし建物の占有者が不在の場合、裁判所の権限で建物を解錠し、中に入ることができます。
そうして不動産の状況をまとめた書類が「３点セット」と呼ばれるものです。
物件明細書
目的の不動産がどの地番のものか、買受人が負担する予定の他人の権利、該当土地の所有権割合などをまとめたものです。
現況調査報告書
明細書の内容について、土地、建物のそれぞれの状況などを詳細に記したものです。
また、関係者の事情聴取や、場合によっては近隣住民にヒアリングして、その不動産がどのように使われていたのかなどを調査します。
物件の外観や内部の状態を写真に収めてまとまっています。
写真を見ることで、例えば占有者が大量のゴミを放置していたり、地図上は道路だけど実際には塞がれていたりなど、状況がよく分かります。
評価書等
不動産鑑定士に依頼し、その物件に適当な値段をつけます。
適当とは、その土地相場や建物の劣化状況、近隣との関係性などから価値を増減価し、妥当と判断した値段です。
裁判所はこれをもとに売却基準額（売値）を決めます。
売却基準額の２０％が買受申出保証額（保証金）になります。
この３点セットを揃えて、公告（誰でも閲覧できる場所に公開すること）します。
そして入札期間が開始します。
入札期間から代金の納付まで
入札期間中に買受人は保証金を納付することで入札できます。
【競売の保証金の注意事項】
・保証金は基本的に返還されない。
保証金を支払ったら必ずその不動産を購入しなくてはいけません。
保証金支払い後にやっぱりやめたという場合には保証金を放棄しなくてはいけません。
・入札取下の場合は返還される。
取下とは、債務者と債権者の間で話がついたということです。
つまり競売の話は無くなるため、保証金は返還されます。
・瑕疵担保責任みたいのは無い。
納付後に「色んなところが壊れてた！瑕疵があるから入札を取り消したい！」といってもほとんど認められません。
「買受人に責任がなく、重大な破損」と裁判所が認めなければ、保証金は返還されません。
例えば、「納付後に地震があり、建物が倒壊し、本来の用途に使用できないことが明らかな場合」は返還が認められます。
しかし、「納付後に内見したところ、床や壁がボロボロでリフォームが必要」程度な場合は認められません。
普通の不動産売買では宅建業者が絡むため、宅建業法により買主が守られる仕組みがたくさんありますが、競売は買受人の責任が重く、多少のリスクは考慮されません。
さて、保証金の納付を終えると開札となり、落札者が決定し裁判所から売却許可が下ります。
そして残代金を納付することで確定し、所有権移転登記が行われます。
買受人が金融機関でローンを組む場合、この間に融資決定することになります。
残代金の納付期限までに、金融機関から融資をとりつけ、金融機関と一緒に申し出ることで所有権移転登記と同時に抵当権設定登記を行うことができます。
金融機関の見込みなく保証金を納付してしまうと、「期限までにローンが見つからない！」ということになり、結局間に合わずに保証金を放棄して取り消すことになります。
事前に３点セットを金融機関に持ち込み、これならいくらで融資するという約束をとりつけておかないと大変ですね。
所有権移転登記から不動産の引き渡しまで
競売が難しいのはここからです。
所有権移転登記を済ませたら、占有者を排除しなくてはいけません。
方法は３つあります。
任意交渉
占有者と話して「いつまでに引っ越してくれ」と約束します。
占有者が素直に応じれば万事解決しますが、そうはいかないこともあります。
引渡命令
裁判所を通じて「いつまでに出て行ってください」という命令をしてもらうことができます。
大抵の競売では所有権移転登記完了時に引渡命令も併せて行い、速やかに裁判所の命令で強制執行されるようにします。
ただし、強制執行にかかる費用は買受人の負担です。
明渡訴訟
裁判を起こして勝訴し、強制執行してもらいます。
訴訟費用は買受人の負担なので、時間もお金も労力もかかります。
一般には引渡命令で強制執行にもっていくことが多いです。
これらによって占有者を排除し、ようやくその不動産を利用できるようになります。
自分で使うのも、他人に貸すにも、不動産を清掃し、場合によってはリフォームする必要があります。
不動産投資目的で取得を考える場合には、そういった費用がかかることを念頭に資金計画を立てなくてはいけません。
【建物に賃借権が設定されている場合】
占有者が所有権者とは限りません。元の所有権者が第三者に賃貸している場合もあります。
この場合、賃借人を保護するために、明渡に６か月間の猶予が与えられます。
そうしないと「賃貸で借りてた家が競売されたらしく、ある日突然出ていけと言われた」となっては賃借人がかわいそうです。
なので６か月間は明渡が猶予されています。
もちろん、そのまま賃貸借契約を結ぶことで引き続き貸すこともできます。
原状復帰の費用なども考えると、そのまま借りてくれたほうが幾分収入を得ることができますので方法の一つになります。
ただし、通常の所有権移転と異なり、賃貸人の地位は引き継ぎませんので、敷金などは返還しなくてもいいです。
（賃借人が元所有者に敷金返還請求することになります。）
まとめ
競売で注意すべき点は２つ
- 保証金は基本的に返還されない
- 引渡命令を同時に済ませておく
です。
安いからと安易な気持ちで競売に参加すると、後から様々な費用がかかり、普通に買った方が安かったなんてことも十分あります。
競売は誰でも参加できますが、買受人の責任も重くなるので、しっかり勉強したうえで臨みましょう。
