本日は、弊社にご相談に来るお客様からも一番お問い合わせの多い不動産ローンについてお話させて頂ければと思います。不動産投資を始めるときには、ほとんどの方が不動産ローンを利用するのが一般的かと思います。言わば、不動産ローン、不動産投資は切っても切れない関係にあると言えるでしょう。ローンを利用すると聞くと不安を感じるかもしれませんが、不動産投資で上手く資産運用をしていくならローンはメリットにもなります。実際に不動産投資を始める前に、不動産投資ローンの特徴や注意点、手続きの流れなどを理解しておくことが大切といえるでしょう。今回は不動産投資でローンを利用する際の注意点、不動産ローンのしくみについて解説していきます。
不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとは、マンションやアパート経営などの不動産投資のために、金融機関からお金を借りるローンのことです。投資用不動産を購入するには、比較的物件価格が安い中古ワンルームマンションでも1,000万円程度、マンションやアパートを一棟購入しようとすると1億円以上の資金が必要な場合もあります。しかし、このような大きな資金を用意できる人は少なく、通常は金融機関で不動産投資ローンを利用して購入することになります。ローンを利用して不動産を購入するという意味では、住宅ローンと違いはありません。しかし、投資用不動産の購入が目的であるため、不動産投資ローンならではの特徴があります。不動産投資で成功している人はローンをうまく利用しているため、ローンのメリット、デメリットを理解して、計画的に利用することが成功への鍵になるでしょう。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
それでは不動産投資ローンと住宅ローンではどのような違いがあるのでしょうか。それぞれ違いについて解説します。
●貸出金利
不動産投資ローンと住宅ローンでは、貸出金利に違いがあります。不動産投資ローンは変動金利で幅が大きく、利用する金融機関、職業や年収などの属性、投資用不動産の担保価値などよって異なるため、Webサイトなどで具体的な金利を提示していないことがほとんどです。また、都市銀行や地方銀行では変動金利と固定金利を選択できますが、政府系金融機関の日本政策金融公庫では固定金利のみなど、金融機関によって違いがあります。一方、住宅ローンは多くの人が利用することもあり、貸出金利は不動産投資ローンと比べて低くなっており、都市銀行や地方銀行だけでなく、ネット銀行も提供しています。また、「フラット35」という、金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期の固定金利型ローンがあり、最長で35年間固定金利でローンを借りられるのも特徴です。
●審査基準
不動産投資ローンと住宅ローンでは、審査基準にも違いがあります。不動産投資ローンの場合、職業や勤続年数、年収などの属性から返済能力があるかに加え、購入する物件の収益性にも注目します。築年数が浅い、立地がよい、空室が少ないなど、長期に渡り高い収益性が見込めると金融機関が判断すれば、借りられる金額が増えて貸出金利も低くなります。不動産投資ローンは、返済の原資が主に投資用不動産からの家賃収入になるため、物件の収益性は重要なポイントになるのです。一方、住宅ローンの場合は、返済の原資が主に給与などの収入になるため、物件の価値よりも職業や勤続年数、年収などの属性が重視されます。そのため、大企業の社員や公務員、医者など、高年収で属性がよいとされる人ほどローンを利用しやすく、貸出金利も優遇される傾向にあります。
上記の通りお客様の属性(年齢、職業、年収、金融資産、保有不動産、住居のエリア)、物件(物件種別、エリア、価格、利回り、積算価格、周辺環境)これらの組み合わせによって、使うべき金融機関も変わってきます。また、理解して購入される人、そうでない人では、5年後、10年後の資産形成からスピードまで全く違ってきます。
