WACC（加重平均資本コスト）を使った投資指標
WACC（加重平均資本コスト）とは、自己資本の期待利回りと借入金利の加重平均のことです。
加重平均とは、「割合に応じる」という意味です。
WACC（加重平均資本コスト）とは
もともと、会社の資本調達において株主の期待利回りと有利子負債の金利の平均を調べるための計算式です。
不動産投資で使われる例は少ないですが、IRR（内部収益率）で投資判断をする際の材料になります。
WACC計算式は次のとおりです。
X＝自己資本の期待利回り
Y＝借入金の金利
なぜ自己資本の期待利回りが「コスト」なのかというと、期待に応える利回りを提供する必要があるためです。
WACCを求めることで、不動産投資以外の投資法と比べたり、IRRが資本コストに見合っているかどうかを検証することができます。
とりあえず例題で計算してみましょう！
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WACCとIRRを使った不動産投資判断
例
物件価格 ８０００万円
諸費用 ６４０万円
利回り ７％
年間収入 ５６０万円
年間支出 ５６万円
自己資金 １４４０万円（物件価格×１８％）
借入金 ７２００万円
金利 ３％
借入期間 ２５年
自己資金の期待利回り１０％
（１４４０万円を投じるならこれくらい利回り出て欲しい！という気持ち）
売却時期 １０年後
還元利回り ９％
この場合、WACCは４．１７%となりました。
今回の場合、IRRは３４％です。
WACC＜IRR → 投資すべき
WACC>IRR → 投資すべきでない
WACC=IRR → 自己資金の期待利回りが達成されるので投資すべき
つまり、今回は投資すべきという判断になります。
WACCの使いどころは？
自己資金の割合が小さくなると、IRRは大きくなります。
それは、IRRが「自己資金に対する収益の程度」を表すため、一棟アパート、一棟マンションなどで借入金割合が大きくなるとIRRも大きくなります。
金利が上昇してもWACCでは自己資金の期待利回りよりは小さいため、超えるべきIRRの値は小さくなります。
一棟ものを検討するときは、「WACCよりもIRRのほうが十分に大きくなる」のが妥当だと念頭に置くようにしましょう。
WACCとIRRが近いというのは、一棟ものとしては投資判断においては微妙な物件であることを意味します。
ただ、好立地では利回りが下がってIRRが小さくなることもあるので、一概に「WACCとIRRが近いからダメ！」というのは早計です。
あくまで一基準にとどめておき、不動産そのものの価値や本質を見極めることが肝要となります。
まとめ
- WACC ≦ IRR → 投資すべき
- 一棟もので借入を起こす際は WACC ＜＜ IRR が妥当
- WACC＆IRR の投資判断から見ても、区分マンションより一棟アパートのほうが投資承認されやすい。
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