区分所有建物とは？法律・登記・権利までわかりやすく解説

これから不動産投資を始めようという方の中には、「まずは分譲マンションを購入したい」と考える人が多いのではないでしょうか？

分譲マンションについては法律や権利などややこしい言葉がたくさん出てきます。

この記事では、分譲マンションを購入する時に必ず押さえておきたい区分所有建物についてや、建物区分所有法や登記に関する知識を不動産投資初心者の方に向けてまとめました。

区分所有建物とは

分譲マンションの区分所有建物の2つの条件と法律について説明します。

区分所有建物の条件

条件

区分所有建物とは分譲マンション、大型ショッピングモールや、オフィスビルのことです。一つの建物の中にいくつも部屋がありその部屋を購入することができる物件を区分所有建物といいます。

区分所有建物は以下の2つの「独立性」があることが条件となります。

構造上の独立性とは、壁や床や天井などの構造上の構成要素により別の部分と離され独立していることを指します。

利用上の独立性とは、各部分それぞれの利用目的があり、各部分だけで目的を達成できることを指します。

事例

例えば、構造上の構成要素で同一の空間を、ふすまや障子、アコーディオンなどの間仕切りで仕切った場合は構造上の独立があるとは言いません。

また、Aさんの住む101号室とBさんの住む201号室を例にあげると、利用の目的はAさんとBさんの家庭という面で異なり各部分で居住するという目的が達成できますので利用上の独立性があると言えます。

区分所有建物とは、上記の独立性をどちらも持ち合わせる物件であり、各部分を購入でき所有権を各々が持っているような建物のことです。

不動産投資の際に一棟買いや戸建て物件ではなく区分所有建物を選ぶメリットは以下の通りです。

建物区分所有法

建物区分所有法とは、正式名称は建物の区分所有等に関する法律で、主に分譲マンションに関する取り決めが多いことからマンション法と呼ばれることもあります。

建物区分所有法では、主に下記の内容を定めています。

マンションなど一棟の物件には、エントランス、エレベーター、廊下など共有スペースも多数存在します。建物区分所有法では、専用部分を購入した人が建物内のどこまで所有権を持てるのかというルールや、管理組合について詳しい取り決めがされています。

一棟買いをした場合は自分で決められる部分も、区分所有という形で購入した場合は管理組合の取り決めに従わなければならない制限がある一面もあります。

不動産投資をするにあたって、どの程度自分の裁量を持ちたいかということも物件選びのポイントです。

マンションの区分所有

分譲マンションには専有部分と共有部分があります。専有部分とは各所有者のみが独占できるスペースで、共有部分は区分所有者全員が共通して使用できるスペースのことを指します。

分譲マンションの中で区分所有して所有権が得られるのは専有部分に対してのみです。共有部分は一棟の中で所有権を持つ人全員が、各専用部分の面積の割合に準じた所有権を持っていることになります。

ベランダやバルコニーは共有部分に該当します。普段は居住する人しか使用しませんが、災害があった際に避難経路となる場合があり、緊急時は別の部屋の所有者に使用させなければならないため、共有部分として定められています。

一戸建てと異なり全てに所有権がないことは一見デメリットにも見えますが、不動産投資をする上では管理が楽というメリットにもなります。共有部分の管理や清掃などをお願いする代わりに管理費を支払っているため、細かい手間がかからずに管理可能です。

登記の方法

次に、区分所有建物の登記について説明します。戸建ての登記と異なる点や、区分所有建物に関する重要な権利がありますので確認しましょう。

登記は不動産会社が行う

不動産登記とは、法務局で保管されている不動産記録の帳簿のことをいいます。

記録されているのは不動産や土地の所在地や用途、所有権やその他の権利に関する内容です。

物件を購入し所有権を持った場合や、土地や建物を相続し所有者に変更が生じた場合には不動産登記を申告することで所有権を持っていることを証明することができます。

また、所有者が分からない土地は利用や管理が困難であるため公共事業や災害復興の妨げになる場合があります。このようなことを防ぐために、不動産登記をすることを不動産登記法という法律で定めています。

一般的に不動産登記をするのに資格等は必要ないため誰でも行えます。しかし新築の分譲マンションの登記は区分建物の購入者ではなく不動産会社が行います。

その理由は、新築の物件を建てた際は、建物内のすべての区分建物についてまとめたものを、新たに不動産登記を登録することが不動産登記法の48条で定められているためです。

分譲マンションを購入する際には登記の流れにも注意しましょう。

敷地権を理解する

敷地権とは

戸建ての建物は、土地を土地登記簿、建物を建物登記簿に別々に登記されています。それぞれを売買することができるので土地の所有者と建物の所有者が異なることがあります。

しかし分譲マンションは土地と建物が一緒に登記されており、土地と建物を別々に売買することはできません。分譲マンションの土地は共有部分であるため、区分所有者全員が敷地利用権という権利を持っており、土地だけを売買することができないのです。

このような分譲マンションのように土地の共有部分に関する権利と、建物の専有部分に関する権利が一体となって登記される権利形態のことを敷地権といいます。敷地権という権利があるのではなく、あくまでも形態のことを指しますので注意しましょう。

敷地権における敷地権割合については、各戸の専有面積が占める延べ面積に対する割合の比率で割り当てられるのが一般的ですが、規約に基づきマンションごとに定めることもできます。敷地権割合は、固定資産税を計算する際にも使用するものなので、把握しておく必要があります。

敷地利用権とは

区分所有建物の土地に対して区分所有者が持っている権利を敷地利用権といいます。

共有部分である土地に関する権利は、所有権だけではありません。他人の所有している土地を使う権利である地上権や賃借権なども含まれます。このような権利を総称して敷地利用権といいます。

例えば土地を相続した人が、その自分の土地に分譲マンションを建てたとします。この場合、第三者がその分譲マンションを購入したら敷地利用権の権利は所有権ではなく賃借権となることがあるのです。区分所有建物の敷地利用権が必ずしも所有権ではないということを理解しておきましょう。

敷地利用権と専有部分の所有権は別々に売買できないのですが、1983年（昭和58年）以前に建てられたマンションは敷地権に関する法律が曖昧だったことから土地と建物の権利がややこしい物件があるため、中古のマンションを購入する際には、土地や建物の登記情報や敷地利用権を確認することが重要です。

まとめ

分譲マンションが代表的な区分所有建物について、

を説明しました。

区分所有建物とは、建物の各部分に構造上と利用上の2つの独立性を持っており、各部分に所有権を持てる建物のことをいいます。

区分所有建物には分譲マンションの他にオフィスビルなどもあります。

そして区分所有建物の登記は主に不動産会社が行います。建物の専有部分と土地の共有部分の登記が一緒にされている形態のことを敷地権といい、区分所有建物の土地に対して区分所有者が持っている権利を敷地利用権といいます。

今回ご紹介した内容は区分所有建物に関する基礎知識になりますが、分譲マンションの購入を検討している方には必ず必要な知識ですので確実に理解しておきましょう。

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