これから不動産投資を始めようという方の中には、区分所有建物（分譲マンション）を不動産投資の対象にしようとしてる方が多いのではないでしょうか。
ここでは、そんな分譲マンションに関する管理費・修繕積立金について説明します。
管理費・修繕積立金については下記の記事で紹介しています。
分譲マンションに住む区分所有者が毎月支払う管理費や修繕積立金の滞納を滞納した場合、管理組合（区分所有者は全員メンバー）はどのような対処をとっていくべきなのでしょうか。
なぜ管理費・修繕積立金の滞納が起きる？
管理費や修繕積立金の滞納は、住宅ローンの滞納などとは異なっており、滞納してもすぐに督促状が届くことはありません。管理組合から督促状が届いた頃には滞納額が高額になり、支払いが困難になる可能性があります。
ここで重要なのは、できるだけ早い時期に「滞納の理由」を聞くことです。なぜ支払いを促すのではなく、滞納の理由を聞くのかというと、それは単に忘れているのではなく、病気や失業が原因である可能性があるからです。
管理費・修繕積立金を〇カ月以上滞納している管理組合の割合とは？
以下は、国土交通省によって作られた平成30年度マンション総合調査から作成したものです。
経済が停滞していることもあり、管理費を滞納している管理組合が多いようです。
また、完成年度別に見ると、築年数が高ければ高いマンションほど、滞納の割合が高くなる傾向があります。
滞納が発生したときの対処
先述の通り、時間が経つにつれて支払いは難しくなっていきます。
滞納時期は、初期段階（～３カ月）、中期段階（３～６カ月）、最終段階（６カ月～）の3つに分けられ、それぞれ対処の仕方が異なります。
消滅時効を中断するには？
管理費・修繕積立金を滞納され続けると、ある時スパッとなかったことになります。そのため、消滅時効を止めるか、期間を振り出しに戻すことが重要です（本来は、時効の中断ではなく、時効の完全猶予という言葉を用います）。時効の完全猶予とは、時効の進行を阻止することです。
催告（民法１５０条各号）
催告とは、債権者から債務者に対して行われる債務の履行を請求する意思の通知のことです。民法１５０条第１項において、「催告があったときは、その時から６か月を経過するまでの間は、時効は、完成しない」と規定されています。ただ、この催告の効果は１度だけなので、再び催告を行ったとしても効果があるわけではありません。
またこれは口頭でもよいとされていますが、証拠が残らないため、配達証明付きの内容証明郵便で行うのが良いといえます。
消滅時効を更新するには？
時効の更新は、時効の進行を阻止するだけでなく、その期間をリセットする効果があります。
裁判上の請求等（民法１４７条第１項各号）
催告した後、再び時効の完成を防ぐためには、通常訴訟、少額訴訟、支払訴訟、民事調停、破産、民事再生、更生手続きのいずれかをする必要があります。
強制執行等（民法１４８条各号）・仮差押え等（民法１４９条各号）
訴訟を提起し勝訴しても管理費・修繕積立金の支払いがない場合、強制執行の手続きにより滞納金の回収することを視野にいれるべきです。方法としては「債権差押」「動産差押」「不動産競売」などがあります。
相手方に債務の承認をしてもらう（民法１５２条）
承認とは、債務者が権利者に対して、時効期間が満了するまでにその権利の存在を認めることを指します。証拠を残すために、文書で取り付けるのが良いといえます。
その他にも、支払猶予の要請、利息の支払、債務の一部弁済などが債務者（滞納者）からなされたときも承認にあたります。
まとめ
ここまで、
- 管理費・修繕積立金の滞納について
- 滞納に対する対処
- 消滅時効を成立させない方法
について説明しました。
区分所有建物（分譲マンション）の一室を購入する際、管理費や修繕積立金の滞納があると購入者が支払いする必要があるので注意すべきです。
競売物件などで投資用区分マンションの一室が、10万円や100万円などの破格の値段で売られていることがあります。その場合、数百万円の滞納があることが多いです。
それを購入すると債務者は購入者に変わるため、安すぎる物件を見つけたときは、滞納の有無は必ずチェックすべきです。
知らずに買って、後から数百万円の滞納があったことを知って困った、ということもあります。
今回ご紹介した内容は区分所有建物における管理費・修繕積立金に関する基礎知識になりますが、分譲マンションの購入を検討している方には必要な知識ですので理解しておきましょう。
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