不動産投資について調べていると、「サブリース」という言葉を目にすることが増えてくるかと思います。どういうものかは詳しくわからないけれど、「サブリースは損する」というイメージを持たれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回はサブリース契約の仕組みとメリット・デメリット、契約時の注意点を紹介したいと思います。
そもそも、サブリースは管理方式の１つです。他の管理方式としては、管理委託が挙げられます。
サブリースとは、不動産会社がオーナーから土地・建物と・付帯施設を転貸目的で一括借上げを行うことです。これによってオーナーは一定のリース料(賃料)を受け取ります。
空室や入居者の家賃滞納があったとしても毎月一定額の賃料を支払ってもらえる家賃保証があることがほとんどで魅力になっています。入居者は不動産会社と契約することになるので、入居者の審査やトラブルなどの管理を含めて物件運営のすべて任せることができます。
家賃保証はありますが、実際にオーナーが受け取る家賃は入居者が支払う家賃よりも安いです。
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サブリースのメリット
サブリースシステムを使うメリットとしては「空室保証」と「広告料の負担がない」ことです。
所有物件が空室になったとしても、サブリース契約をしていれば不動産会社から一定の賃料を得ることが出来ます。サブリースシステムで保証してもらえる金額は、実際に入所者に貸し出す賃料の70％～90％程度となっておりますが、不動産投資を行うに当たって空室リスクを失くすことができるのは、大きなメリットと言えます。
また、現在の賃貸業界では全ての物件ではありませんが、契約に至った際に貸主から賃貸客付業者に対して賃料の50％～200％の広告料(もしくはAD)という名目で支払うことが多くなっています。
サブリース契約の場合、入所者を募集するに当たっての貸主は不動産会社となりますので、広告料の負担は所有者ではなく不動産会社となります。ただしサブリース契約の特約として広告料の取り決めがある場合は、この限りではありませんのでご注意ください
また、サブリース契約では、賃貸経営を管理会社に一括で任せる形になるため、物件管理の手間が省けるというメリットがあります。
建物の不備や災害、事故にも対応してもらえる
万が一、建物の不備が発見されたり、地震や火事で損害を被ったりしても、管理会社が代わりに対応して事態を解決して頂けます。
入居者と直接やりとりする必要がない
借主との契約、家賃の集金から滞納時の督促などを管理会社が行うため、オーナー自らが借主のもとへ出向く必要がありません。
確定申告が楽になる
確定申告では、入居者ごとの賃料や契約内容を申告しなければなりませんが、オーナーにとっての契約者は管理会社のみになるため、確定申告の手続きが楽になります。
手間をかけずに賃貸収入を得たいという希望に応えてくれるサブリースですが、メリットがある反面、デメリットもあります。
サブリースのデメリット
まず、空室があっても一定の金額が大家さんに支払われるという空室保障ですが、同じ金額の保障がずっと続くわけではありません。
設定された賃料は通常2年ごとに見直しがかけられるようになっており、相場変動によって大家さんに入る賃料も見直され、受け取る金額が少なくなる可能性があります。最初の2年間は契約当初の賃料が見込めますが、更新以降は減ってしまうことがあるのです
減額に応じない場合、契約を解除される可能性がある
落とし穴になりやすいのが、この部分です。長期間の保証があるから契約したのに、その契約事態がなくなってしまうケースです。
契約書にどのような条項が入っているのかは、知識として知っておく必要があります。
契約を結んだ会社は、物件を建設する過程で稼ぐので、サブリース・一括借り上げ契約や管理契約を解約しても大きな影響はありません。
サブリースの免責期間というのは、新築時の未入居物件の入居者募集期間として家賃保証が免除される期間のことです。一般的に30日～90日で設定されていることが多いです。
たとえば免責期間が90日だったとします。この場合、空室が出来てから90日間は家賃保証の対象外期間とされます。不動産会社は家賃保証をしていたとしてもこの90日間は保証家賃の支払いが免除されます。
そのため、1月1日に不動産会社と契約して入居者を募集したとすると約3ヶ月間は家賃収入がないということになります。この間に入居者が決まったとしても保証家賃は支払われません。
サブリースをしたとしても、免責期間が設定されていると家賃収入が入ってこない期間があります。
礼金や更新料収入は取れない
自分で賃貸経営をする場合には、地域慣習によっては入居時に礼金を取ったり、賃貸借契約更新時に更新料を取ることで賃料以外にも収入を得ることができます。
しかしながら、サブリース契約に於けるサブリース会社とオーナーの間には、礼金や更新料といった概念はなく、保証賃料以外の収入は取れません。（入居者から得られた場合の収入は、すべてサブリース会社のものになります。）
サブリース会社の倒産で家賃が入ってこない
「会社の倒産なんて」と意外に思う方も多いかもしれませんが、サブリースにおけるトラブル事例としては多いもののひとつです。
サブリース会社が倒産してしまった場合にどうなるかは、皆さん想像がつくと思います。そうです、保証されていたはずの家賃が入らなくなるのです。
不動産投資をされる方は銀行から融資を受けている場合がほとんどです。
つまりは毎月、その返済が発生しているということです。
本来はその返済を家賃収入から補うつもりだったはずが、サブリース会社の倒産により家賃収入がなくなり、銀行への返済を自らの持金で対応せざるを得なくなります。
転貸した先に本当に入居者がいて、賃料の回収ができればいいのですが、本当に空室だった場合には上記のようなトラブルになりかねないのでサブリース会社選びは十分に注意しましょう。
まとめ
サブリース契約のメリットとリスクについて紹介しました。家賃保証や管理を一括で任せられることは大きな魅力ですが、リスクがあることも忘れることなく契約するときには冷静に判断するようにしましょう。
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