不動産投資の嘘 業界の嘘から本当の知識が見えてくる
キャッシュフローから見た出口のタイミング 前回の投稿では不動産投資の目線の中で物件の状況、環境に合わせた出口の考え方や、リスク面についてのお話をさせて頂きました。今回はキャッシュフローや税金の面から見た出口戦略について書いていきます。某有名投資家も税を制するものは不動産投資を制すると話しておりました。分かっているようで、ちゃんとは説明出来ないこの二つについて掘り下げていきます。 関連記事・『出口は […]
不動産投資の指標 不動産投資で稼ぐ仕組みを考えた場合、やはり一番大事なのは、ＮＯＩ（営業純利益） です。 １年分の満室賃料を、物件価格で割った表面利回りで紹介する業者が圧倒的に多いので すが、実際の収益は、その物件によって違いますから、やはりきちんとシミュレーション する必要があります（ＦＣＲについての概要は第２章参照）。 ＦＣＲはかかるコストすべてを差し引いて計算した最終的な利回りのことを […]
いくら高利回りでも支出が多ければ赤字になる 積算評価が高くて融資を受けられたという物件にありがちなのは、固定資産税・都市計画税（以下、固都税）が高いということです。税金は必ずかかってくるもので、常識と言っていい部分です。 本来であれば、仲介業者 がそれを教えるべきなのですが、物件資料を見せてもらうと、結構、固都税については書かれていないものがあります。特に固定資産税というのは、地方の大型物件の方が […]
サラリーマン大家の法人化はいつ？ サラリーマン大家の法人化のタイミングは、最初の１棟目購入の時点から法人化することをおすすめしています。最初から法人というのには、理由があります。まず、個人の場合だと、譲渡時の税率が短期と長期で変わってきますが、法人であればそれが関係ありません。また、個人の場合ですと今の収入に家賃収入がオンされてしまうので、累進課税で個人の所得税がどんどん上がっていきます。個人の場 […]
減価償却 時間の経過や使用によって、価値が減少するものを、その年数ごとに減価償却費として経費計上することができます。減価償却ができるのは建物だけで、土地は減価償却できません。土地は時間の経過で価値が減少するものではないからです。 1000万円の物件で、帳簿上、土地が500万円、建物が500万円とします。減価償却できる年数は、法律で定められています。この500万円の建物が木造で新築であれば22年、Ｒ […]
収益不動産を買えば、ずっと不労所得が入ってくる…？ 収益不動産を買えば、ずっと不労所得が入ってくる……これは大きな勘違いです。不動産投資の利益には、インカムゲイン（運用益）とキャピタルゲイン（売却益）の2種類があり、双方を得ることが不動産投資の成功です。すべての投資は、購入しただけではどれくらい利益が得られるのかわかりません。運用益もありますが、最終的には売却をして利益を確定させてはじめて結果が出 […]
物件探しは先にしないで 多くのサラリーマン投資家は、誤解をしています。一般的に「～～のような物件が欲しい！」と、物件の条件から入る投資家が多いですが、それは大きな間違いです。気に入った物件を探して、金融機関に打診をして、属性を審査されて購入する・・・こんな認識をされている方は、考えを改めましょう。皆さん「築浅で好立地にある、高利回りの物件が欲しい！」と望まれますが、実際にそのような物件情報がインタ […]
金融機関情報は常に最新のものを かつては不動産投資に使える金融機関が限られていました。しかし、今はマイナス金利の影響もあり、使える金融機関が増えています。すべての金融機関が不動産投資に積極的とはいえませんが、多くの金融機関が不動産投資に対して取り組みをしています。 ただし銀行によって融資基準が違います。この銀行ごとの融資基準を常に把握して、使う順番や使い方の戦略をしっかりと計画するべきです。また、 […]
自主管理をおすすめしない理由 物件購入後、管理運営にあたっては、管理業務を管理会社に委託するのか、それとも、自主管理を行うのか、という選択肢があります。 具体的には、集金業務、入居者あっせん、契約更新、トラブル対応、建物維持といった賃貸物件に係る管理業務があります。自宅の近所に物件を所有して自分で管理されている方もいますが、多くの不動産投資家は管理委託をしているのが現状です。 そもそ […]
デフレ＝不況？ デフレという言葉が浸透してから15年、デフレ脱却の為に日銀は政策として≪異次元緩和≫、≪マイナス金利≫と歴史的に経験の無い大胆な対応をしてきました。私自身はデフレを『悪』、『＝不況』とは考えておりません。これは個人の資産形成にも言えますが、現環境にいかに対応し、将来どのようにして資産価値を高めていくかを常時思考する事が大切だと思われるからです。物価が下がる反面、貨幣価値が他国より上 […]
