収益不動産を買えば、ずっと不労所得が入ってくる…？
収益不動産を買えば、ずっと不労所得が入ってくる……これは大きな勘違いです。不動産投資の利益には、インカムゲイン（運用益）とキャピタルゲイン（売却益）の2種類があり、双方を得ることが不動産投資の成功です。すべての投資は、購入しただけではどれくらい利益が得られるのかわかりません。運用益もありますが、最終的には売却をして利益を確定させてはじめて結果が出るのです。それは不動産投資も同じです。この、当たり前の認識を持っている投資家が、すごく少ないように感じられます。
しっかりと出口戦略を
不動産投資では、しっかりと出口を見て、なるべく短い間に利益を確定するほうが、リスクは少ないものです。その出口を決める上で大事なのが「次の買主が融資を使えるのか」ということです。
そこで重要な役割を果たすのは、各金融機関の融資の方針です。とくに地方の場合は、融資可能な銀行がどれくらいあるのかが決めてとなります。地方の場合、営業エリアの広い都市銀行が使えるケースもありますが、都市銀行は耐用年数に厳密で長期間のローンが組みにくいです。たとえ現状では融資をつける銀行があったとしても、5年後10年後にはどうなっているのかはわかりません。誰も買える人がいなければ、当然のことながら売却は難しくなります。
売れなければ、持ち続けるしかないのですが、最後の出口として更地にして「土地」としての売却を考えるパターンもあります。その他、再建築で新築を建てるケース、リノベーションのパターンがあります。
・土地としての売却
・新築に建て直す
・リノベーションをする
リノベーションとなれば耐用年数は伸びませんが、再建築であれば、耐用年数がリセットされるので出口も見えやすくなります。ただし、土地の相場、解体費用も考えたときに、採算が合わないケースも多くあります。都心部は路線価よりも実勢価格が上ですが、地方では路線価格よりも実勢価格が逆に低く逆転している場所が多いのです。
また、最終的な出口を「土地として売却」とした場合、RC物件の解体には坪8万円程度のコストがかかりますし、前提として退去が続いて空室率が高まったとしても、1室か2室だけ入居者が残っている状況では、解体はできません。立ち退きには手間と費用がかかります。このように先々については、様々なパターンが考えられます。
購入前に必ずシミュレーションを行いましょう。そうすることで、投資にふさわしくない物件を誤って購入する失敗を防ぐことができます。
