自宅は資産？
誰しも働かずとも定期的な収入があり、将来にわたって安定した収入がある生活を夢見たことがあると思います。
経緯は決して喜ばしいものではありませんが、今回の政府による現金10万円給付は「働かずにお金が落ちてくる」ことを体感する機会だったと思います。
投資家は「お金がお金を生み出す」ことをよく理解していますが、おそらくほとんどの日本人は「お金は働くともらえる」ものであると認識しているでしょう。
今まで労働→給与であった人々からすれば、今回のように働かずにお金が生まれてくることは新鮮かつお金が生まれる実感を感じたのではないでしょうか。
「お金がお金を生み出す」構造に気づくと、お金の扱いの選択肢として「消費」と「貯金」だけでなく「投資」という手段が加わります。
投資の対象が「資産＝将来的に収益を生む財産」です。今ある現金を、お金を生む財産である「資産」に変換することで、お金を生み出す装置となるわけです。
この観点において、タイトルの「自宅は資産か？」という問いには、資産ではなく負債であるといえます。
住宅販売の営業マンが「自宅という資産を手に入れる」という言い方をすることがありますが、自宅は収益を生まないどころかローン返済のためにお金が出ていくため、「負債」であるといえます。
自宅を購入することは悪いことなのか？
自分の資本を増やすという点において、自宅をローンで購入するということは資産を作るどころか負債を生み出すため、好ましくありませんよね。
ここで持って頂きたい視点は、「自宅を資産と捉える方法」についてです。
確かに自分が居住する目的で住宅ローンなどで負債を持って購入する時点では、自宅は単純な負債であり、ご自身の資産形成をマイナスに引っ張ります。
しかし、例えば10年住んだ自宅を引っ越すことになったとしたらどうしましょうか。
多くの人は「売る」という選択肢を持って不動産屋に相談すると思います。
しかし不動産投資の考え方であれば「他人に貸すことで収益を生み出す資産」にすることができます。
賃料が返済額以上であれば、毎月利益を生みだすことが可能になります。
この時、ご自身の資本の中で「負債」であった自宅が「資産」に変わったといえますね。
つまり、自宅を購入する際、負債が増えることで資本がマイナスに引っ張られることを気にするのであれば、資本転換後を予想して購入することで将来的な資産と捉えたほうが良いということです。
自宅を資産に転換するつもりで買う
住宅金融支援機構のフラット35などは「自身が居住する目的で住宅を購入する」ことが前提ですので、投資目的で融資を受けることは出来ません。
ですが、実際に住宅として居住して、5年後、10年後どうなるかは分かりません。
それに対してあらかじめ、自宅を資産に転換することを想定しておくことはなんらおかしいことではありません。
さて、自宅を資産に転換するうえで着目すべきは「何年間居住するつもりか」です。
例えば、5年は住むと仮定しましょう。
3500万円で築10年の中古マンションを購入した場合、調査するのは「築10年のマンション相場」ではなく「築15年の相場」です。
資本転換するのは5年後なので、築15年のマンションにどのくらい資産として価値があるのか把握しなくてはいけません。（当たり前のことですが、意外と見落としがちです）
月々の返済額が10万円であれば、築15年のマンションに10万円以上で借りてくれる人が居そうか調査すべきです。
この調査によって、例えば「築15年のマンションを10万円以上で借りる需要が少ない」と分かれば、そのマンションは資本転換しにくいと考え、おそらく引っ越しの際には負債を売却して清算することを前提にすべきでしょう。
逆に、築20年、築30年でも賃料相場があまり変わらないエリアもあります。そういったエリアでは資本転換を想定して物件購入することができ、将来的な資産は増大すると目論めるわけです。
自宅は賃貸・購入どっちがいいの？
結論は、「購入したほうがいい」です。
条件は「資本転換が見込めること」です。
この点をしっかりクリアしていれば、基本的に不動産で失敗することはありません。
もし自宅を出たくなっても、資産として運用すればいいですし、売却時も資産価値が見込めるので売却しやすくなります。
判断に困るのは、駅から遠い新築住宅開発エリアです。新築当時は需要があり、新興住宅街として活気がありますが、5年後、10年後に資本転換しやすいかといえば、難しいケースが多いでしょう。
駅から離れた新興住宅街で高い賃料を払って借りたい人がいるのかといえば、駅近マンションよりは少ないです。
売るにしても、残債以上で売ることができるか難しいですし、買い手は資産ではなく負債と捉える必要があるため、完済まで住み続けなければいけないかもしれません。
まとめ
・収益を生み出すもの＝資産、収益を生まないもの＝負債
・自宅は資産ではなく負債
・自宅を購入する際は負債から資産に転換することを考慮すべき
