不動産投資の指標
不動産投資で稼ぐ仕組みを考えた場合、やはり一番大事なのは、ＮＯＩ（営業純利益） です。
１年分の満室賃料を、物件価格で割った表面利回りで紹介する業者が圧倒的に多いので すが、実際の収益は、その物件によって違いますから、やはりきちんとシミュレーション する必要があります（ＦＣＲについての概要は第２章参照）。
ＦＣＲはかかるコストすべてを差し引いて計算した最終的な利回りのことを指します。
日本の不動産投資の場合、数あるポータルサイトやそこに掲載されている広告では、表面利回りが掲載されていますが、アメリカなどではＦＣＲで書くのが通常ですし、本当はそれが正しいやり方だと私は思います。
最終的な収益を計算するためには、まず空室を引いて、そして物件によってかかってくるＯｐｅｘ（運営費）も引きます。物件によってそれぞれ違いがあれど、運営費用は必ずかかるものです。
ランニングコストの詳細は、区分マンションであれば、管理費・修繕積立費があります。
地方の高積算物件であれば、固定資産税が高くなりがちです。また地方では、草むしりなど管理維持コストも、面積が広いとその分高額になります。
また、つい忘れがちなのが、共有部分にかかるコストです。大きな物件であれば、決して馬鹿にできない金額になります。例えば、共用部分の電気代・水道代と、清掃費と、消防設備点検費用などです。先ほど例に出した、区分マンションの修繕積立金、管理費などというのも運営費です。
また、ＲＣの場合、ランニングコストが大きいのはエレベーターです。エレベーターは付いているだけでも電気代がかかりますし、保守点検費用も必要になります。
このように運営費は、物件の種別や築年数によってさまざまです。こういった費用について、きちんと調査を行っていない業者も多いので注意が必要です。
逆に共有部がなければ安くなるため、貸家などは費用がかかりません。他にコストがかからないのは新築木造アパートです。全てが新品ですから修繕費もしばらくはかかってきせん。
結局のところ、表面利回りだけで高利回りであっても、あまり意味はありません。実際の収益は何％なのかというところで判断して、物件を選択していくことです。では、なぜ「表面利回り」という数値が存在しているのかというと、単に指標として分かりやすいからです。もちろん必要な指標ではあります。
また、運営費の部分を、「全体の何割」というように一律で考えて計算している投資家さんも多いようです。
運営費については、不動産会社が提示していないパターンが多いので、そうせざるを得ないのかもしれませんが、実際は物件による差が大きいので、あくまでも目安にしかなりません。
当社では、全ての運営経費を調べてからシミュレーションを作って、正確な金額をご提案していますが、そこまで試算を行う業者というのは、全体の３割くらいだと思います。
多くの業者は、表面利回りと、銀行のローンの支払いくらいしか入れていないはずです。
そもそもキャッシュフローとは何か
何をもって「キャッシュフロー」とするかは、業者によっても違います。
業者によっては、経費が全部抜けた計算（満室賃料―ローン返済額）で出した「キャッシュフロー」をいっている場合も多く、それを鵜呑みにしていると、実際はそんなに残らないということが起こります。その結果、「こんなはずではなかった」となるのです。
正式にいうと、先ほど紹介したＮＯＩ（営業純利益）からローン返済額を差し引いた後に残った金額が、ＢＴＣＦ、つまり税引き前のキャッシュフローです。
このように業者が口にするキャッシュフローと実際のキャッシュフローには差があります。ただそれは、営業マンが知らなかっただけかもしれませんし、騙されたといえるのかどうかは難しいところです。
このように、しっかり突き詰めて計算すると、表向き高収益、高利回りに見えても、本当は高利回りではない物件はたくさんあります。それも、全物件タイプにおいてあります。
また、税金に関しても、試算しない業者が多いです。
先ほど、キャッシュフローとは何かを説明しましたが、キャッシュフローには２種類あります。税引き前のキャッシュフローなのか、税引き後のキャッシュフローなのか。
もし個人で買うのであれば、税率は人によって違います。また、法人も法人の規模（家賃収入等）によって変わってきます。
私の場合は、税引き前で判断して、税引き後でもう一度考えるということをしています。
後述するＣＰＭ®（米国不動産経営管理士）、ＣＣＩＭ®（米国認定不動産投資顧問）の資格を持っている人でしたら、ここまではやっていると思います。
キャッシュフローツリーを使って、物件のお金の流れを把握して、ＮＯＩ（営業純利益）まで算出できれば、正確なＦＣＲも割り出すことが可能となります。
キャッシュフローツリーまとめ
個々の物件の能力を見るにはNOI（営業純利益）が最もリアルな数字になります。
とはいえ、Opex（運営費）には清掃費や消防点検費などのランニングコストが細かく積み重なっているので、正確な数字を出すことは難しいです。
ですがこういったランニングコストも「だいたいこのくらいの金額」というのは存在するので、毎月千円単位くらいでざっくり持っておくのがよいでしょう。
※こう記すと「じゃあNOIが高い物件選べばいいんだ！」となってしまいそうですが、そうとはいいきれません。
不動産投資で重要なのは、最後の手残りであるATCF（税引後キャッシュフロー）と、売却時の利益の２つです。
また、大規模修繕のタイミングも考慮しなくてはいけません。
なので、今までざっくりとしていたキャッシュフロー部分をATCFに置き換えて考えて、あくまで総合的に判断しましょう。
税金はNOIから金利と減価償却費を差し引いて、課税所得を算出し、これに実効税率を掛けると税金が計算できます。
