「“都心・駅近”なら必ず儲かる」は嘘

立地の嘘

「“都心・駅近”なら必ず儲かる」は嘘

不動産投資家の立地に対する誤解

「どの場所で不動産投資を行うのがいいのでしょうか」
「どの地域で不動産を購入すればいいのでしょうか」

そういった質問をよく受けますが、結局は、何がベストというのはないと思います。

物件の種別、地方なのか、都心なのかというところから、中古か新築かなど、木造とＲＣなど構造もいろいろありますし、一棟か区分かというところもあると思うのですが、基本的に、全てにおいてメリット・デメリットがあります。
投資の基本として、「同じ籠に卵を入れるな」という有名な言葉がありますが、さまざまな種別の物件を持っておくのがリスクヘッジになると考えます。
ですから、いろんな種類を、ポートフォリオを組んで持つというのが一番いいと思います。同じエリアに集めて所有する方が効率的ではありますが、災害を考えればエリアも分散すべきでしょう。

エリア選定において重要なのは、「賃貸の需要と供給が合っているか否か」ということです。都心に物件を持ちたいと考える投資家は多いですが、供給も多いので競争率が高くなります。そういうエリアですと、新築から、築年数が経つことによる家賃の下落も大きい場合もあります。家賃で見ても入居率で見ても、やはり新築が高くて、中古になってくるとどんどん下がってきます。

逆に郊外の決して便利とはいえない立地ですが、周囲にアパートがないため、常に満室を保っているという話もあります。都心が全てそうだというわけではありませんが、都心だから安全というわけではないということを知っておくことが大切です。

また、大学や大企業の工場が近いとニーズがあるというのは、安心材料だけではない可能性も高いです。学生需要があるからという思い込みでアパートを新築したり、中古物件を購入しても、供給過多になっているケースがほとんどです。

市場の調査をせずに、需要があるだろうという思い込みで物件を購入するのは本当に危険です。

実際に大学の移転や工場の移転というのはよくあることですし、需要を失った結果、破綻している地主が多くいるのが現実なのです。結局のところ、一概に都心だからといっていいわけではありませんし、地方だからといっていけないというわけでもありません。
繰り返しになりますが、肝心なのは「需要と供給のバランス」です。地方の特徴としては、マーケット自体は、都心に比べたら小さいかもしれませんが、本当に詳しく調べると、需給がいいエリアもあります。そこでしっかり賃貸の需要と供給がマッチしているのであれば、地方でも不動産投資として成立しているわけです。

他にも、よく受ける質問で「自分が知っている立地がいいのでしょうか」というものがあります。
これは意見が分かれるところですが、土地勘があるところで買うか、それとは一切関係なく選ぶか、という問題があります。
自主管理をするのが目的であれば、ある程度自宅から近い物件がいいと思いますが、資産を増やすのが目的ですから、別に地縁にはこだわらなくてもいいと思います。
その購入しようと思った物件が、たまたま土地勘があるところで市場の調査がしやすかった、というのはあるかもしれませんが、資産を増やすにあたってはその物件がどこにあろうが関係ありません。

プロが教えるエリア分析の方法

自分が購入しようとしているエリアがどんな地域なのか、需要と供給のバランスや人口などは、しっかり自分で調べるべきです。

「〇〇さんがそう言っていたから」というのは、信じない方がいいと思います。

地方圏では、「天気予報に出てくるような大きな都市を買いなさい」と言う有名投資家、不動産コンサルがいますが、「大きな都市は、需給が崩れている場合が多いので、あえて外すべき」という意見もあります。
まったく逆ですが、両方から実感を伴った話として聞いています。実際のところ、地域の需要というのはさまざまで、物件タイプによる需要と供給のバランスというのもあります。 ファミリータイプの需要があるのに、供給が少ないエリアというのもあります。逆に大きな団地があってファミリー向けは余っており、単身者向けの需要があるエリアもあるのです。

やはり、一つの側面では判断してはいけませんし、誰かの言うことを検証もせずに、そのまま鵜呑みにするのは避けた方がいいでしょう。

本来、このデータを出すのも、不動産業者の仕事です。
当社を含め、ＣＰＭ®資格を所持のプロがいる会社では、こういったデータを全て提供します。 そうでない会社で物件購入する場合は、自分でしっかり調べる必要があります。

ここでは私たちが行っているエリア分析のノウハウをお伝えします。
まずは大枠として、その地域の概要を知ること、「地域市場」の調査です。
当社では、『都市データパック』を使って、かなり細かいところまで全部データを出して確認しています。
この『都市データパック』はプロの業者が使うものですが、資料としては大変役に立っています。

他に結構使えるのが、ウィキペディアなどのインターネット情報です。駅やその地名を入力すると、おおよその情報などが出てきますので、一般の方がその市場を調べるというのも、そんなに難しいことではないと思います。

続いてのステップで「近隣市場」のリサーチを行います。多くのサラリーマン投資家が物件を所有している地域は、融資が出やすいという特徴がありますが、投資家は同じような営業努力をするので、結局のところ価格競争に行きついてしまいます。

それが、主要駅から２駅くらい離れると、一気に投資家が減って、地元の農家など地主さんとの戦いになる。そうなれば、投資家が勝てるチャンスがあります。投資家はやる気も知識もありますし、空室に投資することに対して理解があります。地方の地主さんでは、昔の意識が抜けず、入居者が決まるまでリフォームをしない―そんな意識の低さもあります。

このように同じ市内であっても少しエリアがずれるだけでマーケットが変わるというケースは少なくありません。

わかりやすい例でいえば、神奈川県の横須賀市は人口も世帯数も減っていて、市の情報だけみると、とても投資に適したエリアとは思えません。それが、横須賀中央という駅に限って言えば、非常に投資に強い街なのです。

このように同じ地域でも大きな差があるのが賃貸マーケットなのです。エリア分析はこのように市の単位で調べる「地域市場」からはじめて、次に「近隣市場」、最後に「対象物件の特徴」と３段階に行っていきます（上図）。大事なことは、人口ではなく世帯数を見ることです。これが居住系不動産分析において必要なことです。

市場分析の最終ステップは「対象物件」のリサーチ

市場分析は、広いエリアから狭いエリアに狭めていって、最終的に対象物件とライバル物件に焦点を定めます。

最低限、過去のデータと現在のデータを見て、未来を予測することをお薦めします（Ｐ１０１の図を参照）。プロであれば、『レインズ』という業者間の情報ネットワークがあり、そこで成約事例を見ることができます。投資家であれば、『アットホーム』『スーモ』といった不動産ポータルサイトを見ることで、募集物件数、賃貸相場も把握することができ、リアルタイムのデータを見ることができます。

中でもお薦めは『ホームズ』のオーナー向けサイト『ホームズ不動産投資　見える！　賃貸経営』です。

空室率から賃貸相場などさまざまなデータが出ています。平均値となるため正確なデータではありませんが、需給バランスを見るための参考にはなります。そうやってインターネット上で、築何年の物件が、いくらぐらいで募集が出ているというのを見ていくと、過去にどれくらいの家賃で入居が決まっているのか、どのようなスペック（仕様）の物件に競争力があるのかといったものが把握できるようになります。なお、ポータルサイトに掲載されているのは募集家賃であって、成約家賃（実際に契約された家賃）ではありません。

募集家賃と成約家賃の差は１０００円、２０００円といったところで大幅な乖離はありません。

ただ、多少の交渉はありますから、募集家賃よりやや低いと考える方が安全です。同じ地域でも、ピンポイントで家賃や需給は違ってきますので、実際にその物件の周辺を自分で調べます。

そして、現在までのデータを把握することで、今後の需要を分析することができます。また、地域の賃貸管理会社に聞くのもいいと思います。私が地方の案件を手掛ける際は、近隣の管理会社５～６軒に電話してヒアリングしますが、結構意見が割れるものです。

「このエリアはいいですよ」という会社もあれば、「ここ客付け難しいですよ」という会社もあり、かえって混乱するような地域もあります。

管理会社の意見が分かれてしまう理由の一つとして、重要なポイントがあります。

　それは管理会社とオーナーの目標が違う場合が多いからです。

　オーナーは、資産を増やす、家賃収入を増やす等が目標ですが、管理会社の場合は入居率を上げることが目標なのです。

入居率を上げて満室を目指すことはオーナーと同じようですが、目標が入居率だけなので家賃の金額は下げてでも満室にした方が、管理会社としては目標を達成できます。

ですので、ほとんどの管理会社はオーナーの本当の利益（資産、家賃収入）を考えていません。

いかに家賃を低くして入居率を上げるかが目標なのです。そのため、管理会社に聞いた情報だけで判断するのではなくて、先述した『都市データパック』で調べたこと、ウィキペディアで調べたこと、地名を検索してネットでいろいろ調べたこと、管理会社に何社か聞いて調べたこと、これら市場調査の結果を統合して判断すればいいのです。

地方は賃料水準が低くて修繕費が高い

地方で不動産投資を行う場合に気を付けるポイントはいくつかあります。賃料水準が低くて修繕費が高い地域。特に札幌などの物件で陥りやすい罠です。

例えば、単身者向けの20平米の１Ｋがあったとします。部屋から退去したとき、クロスや床などの修繕をして貸せる状態まで戻す原状回復工事を行います。札幌は若干リフォーム業者の単価が安いですが、それでも１部屋退去が出るごとに、修繕が15万円程度かかります。東京の都内の利便性のよい立地であれば、同じ広さの物件で、大体家賃が７万～８万円くらいです。対して、札幌では家賃は２万～３万円です。要するに、２倍から３倍近い収入差があるわけです。

しかし、賃料に大きな差があっても、かかる修繕費用はほぼ同じです。エアコンが壊れた場合でも、札幌であっても東京であっても交換にかかる費用はほぼ同じです。地方だからといって人件費が東京の半額ということはありません。

つまり、賃料水準が低いと平米あたりの効率というのが悪いわけです。下手をすると、原状回復費用で年間家賃の半分くらいを持っていかれてしまいます。特に単身者向けの物件は回転が速いため、修繕費が収益を圧迫するケースがよく見られます。

都心のデメリットは収益性の低さ

首都圏に物件を持ちたいという投資家は多いです。特に東京23区など、資産性も高いため魅力に思う人が多いのです。

しかし、都心の不動産の収益性はとても低いです。不動産投資の書籍を見れば、利回り20％や30％など、景気のいい話がたくさんあるため、勘違いされた方から、「利回りがこんなに低いのは、おかしくないですか？」と聞かれることもあります。

そのエリアによって利回りが大分変わるという知識は、初心者は持っていないのだと思います。当然のことながら、不動産投資には相場があります。不動産は、経済の相場の波に若干遅れて、緩やかに変動します。過去のデータを見ても、同じような感じで推移しています。