この記事は2016年著作の「不動産投資の嘘」をWEB記事化したものです。
第9章
海外不動産の嘘
「海外は国内と比べて人口減少の影響を受けにくい」は嘘
海外不動産のリスクは高い
日本は少子高齢化で人口が減っていく―特に生産人口といわれる働き手が減るため、経済発展は望めません。現状でも空き家が溢れかえり、今後も増えていくことが予想される中で、日本の不動産投資だけを行っていくのはとても危険です。海外で不動産投資を行う人には、このような見方をする人もいます。これは、ある意味では正しい認識です。
日本の不動産市場、賃貸市場は縮小する一方ですが、世界を見渡せば、人口が増えてこれから経済成長を迎える国がたくさんある。あえて、日本で投資する理由はない。むしろ、海外でこそ不動産投資を行うのがいい―しかし、こうなってくると、少し眉唾だと思い
ます。
日本のように少子高齢化が始まっている国は先進国では多いですが、中国をはじめ、まだまだ経済発展が見込める国でも、政策によっては少子高齢化になっています。
例えば、日本が移民を受け入れるようになれば、人口が増えて少子高齢化は解消されるかもしれません。どちらにしても、「人がたくさんいれば儲かる」というような単純な話ではありません。
世界には自国の国民ですら土地所有ができない国もありますし、外国人の土地購入が認められない国もたくさんあります。法的な部分も、チャンスが大きいといわれる発展途上国こそ未整備で、「騙す・騙される」の前にカントリーリスクがつきまとっています。
その点でいえば、日本は世界でも有数の不動産が買いやすい国であり、その価値も高いからこそ、外国人投資家が日本の不動産を買いあさっているという現実があります。
海外投資ではレバレッジは効かない
国内投資と海外投資は別の投資のようなイメージが強いのですが、基本的に、「資産を増やしたい」という目的は一緒です。
そのいくつかの方法の中で、海外の不動産、海外の金融商品があります。だから、一投資家から見れば、海外も日本も根本的な部分で一緒だと私は思っています。実際、私も海外投資をしています。ただやはり、資産をこれから増やすという点から見れば、レバレッジが効きやすい国内の不動産投資が一番いいと思います。
簡単に言うと、海外の不動産投資、特にアジアなど今後経済発展が期待される国を対象にした投資が流行っていますが、それは「そ
ういう国であればキャピタルゲインが狙えるだろう」「お金が大きく儲かるだろう」と思って行うケースが多いですが、ただお金を増やしたいのだったら、やはり国内の方が手堅いのです。
というのも海外の場合では、銀行融資が借りにくく、借りられても金利も高いので、日本のように大きなレバレッジが効かないので
す。だから海外に関しては、ある程度キャッシュをつくって、キャッシュを中心に行うのが適したやり方だと思います。
なぜ、私が海外投資をお薦めするのか。その最大の理由は、「資産を円だけで持っているというのは、リスクの高い状態だから」です。
国内の不動産投資も「特定のどの物件がいい」というよりも、さまざまな物件を持っていたほうがいいでしょう。例えば新築だったり、中古だったり、都心だったり地方だったりと分散した形でポートフォリオを組んでいた方が、よりリスクヘッジになります。それと同じで、やはり円だけではなく、いろんな外貨で持っていた方がリスクの分散になります。
海外投資① 「先進国不動産投資」
まず、海外投資の中で、安定的な人気を誇る「先進国」への不動産投資について考えてみましょう。
日本ではオーナーの立場が弱く、家賃滞納があってもなかなか退去させることはできませんが、先進国ではその辺の法的整備が整っています。ただし、土地の価格も安定して、発展途上国のように今後、何倍にも何十倍にもなるといったような話はありません。大きなキャピタルゲインではなくて、安定的なインカムを狙っていくような投資が多く、それでも価格が下落する一方の日本に比べて、まだ資産性は上昇していくだろうというところを見ています。
そんな中、アメリカは不動産価格が年々伸びています。常に、家賃も上がっています。家賃についていえば、日本と違って欧米ではむしろ不動産オーナーの権利が強いのが普通です。
したがって、「少しでも家賃を滞納したら、すぐに出て行きなさい」といえます。売買仲介、賃貸仲介についても法的にしっかりしており、契約社会なので、よほどのことがなければ騙されることはありません。
しかし、市場に透明性があってフェアだといえる反面、日本のような歪みもないので、ものすごく高利回り物件が買えるということはありません。特にアメリカついていえば、州ごとに一つの国のようになり、法律も税金に関する扱いもまったく違います。そのため、信頼できる業者から買うことはもちろんですが、その州の特性を知った上で、シミュレーションをしっかり行って始めるべきなのです。
海外不動産投資② 「途上国不動産投資」
今、海外不動産投資といえば、先進国よりも途上国を思い浮かべる人の方が多いかもしれません。フィリピン、マレーシア、インドネシアといった東南アジアの国々の不動産投資が盛んです。
これから人口が増えて、経済発展する国ということで、キャピタルゲインが大きく見込めるようなイメージがあります。人が増えて需要が高まり、不動産価値も上がっていく―そういう売り文句でいながら、あまりそれが果たされていない現実もあります。海外不動産で失敗している人も少なくありません。
おそらく買い方に問題があるのでしょう。仲介業者がいい加減だったり、騙す気がなくても知識と経験不足から投資家に不利益が当たるケースもあります。海外不動産投資の失敗というのは、例えば「プレビルド」といわれる、建物の企画段階で販売される物件で多くあります。数年かけて建てて、竣工後に売れば儲かるという話を聞いて投資したのに、実際に建ったときには大して儲からなかったというケースです。
実際に最近あったケースで衝撃だったのは、フィリピンのマカティーというところに、何百という世帯数の大規模コンドミニアムが建つという話がありました。
そこは数年前、私も実際に見に行ったのですが、「需要と供給のところは大丈夫かな？」と思いました。正確な戸数は失念しましたが、とにかく世帯数が多い物件でした。単身者向けですが、海外の駐在員をはじめ、フィリピンの現地の人も３～４人で入居する需要があるから大丈夫だという話だったのですが、私は買いませんでした。
そのとき話されたスキームでは、プレビルドで物件の購入代金を月々払っていき、大体３年後から４年後に完成した時点で、その残りの部分を一括で払わなければいけません。プレビルドの段階では完成時よりも安く買えて、その後は年々３％、４％と価格が上がっ
ていくのです。そのため、３年後に完成する前に、残りのお金を払う前に、転売してしまいましょうというような内容だったのです。
そのような説明を受けた日本人がたくさん買っていたのです。実際に何が起こったかというと、完成間際で、みんなが売りに出してしまったので価格が暴落しました。最終的には、デベロッパーが出している、他のまだ決まってない部屋よりも下がるという逆転現象が起きてしまったのです。需要と供給のバランスが崩れてしまったケースです。
結局売れなくて、でも最後の代金を払えないという方も多い中で、出口を迎えなくてはいけないわけです。結局、かなり値下げして売ったようです。この問題の業者は、また違う投資家向けに買い取りファンドをつくったのです。またそこで手数料を取って、損をした投資家から安く買い叩いて転売しています。
これは日本人業者が日本人投資家に対してしていることです。結局、最初に買った投資家が一番損をしています。安く叩いて買えた方は若干いいかもしれませんが、結局一番儲かっているのは仲介をしている業者です。これを犯罪かといえば、難しい問題です。投資
は自己責任ですから、確証のない美味しい話に飛びついた投資家にも責任があるのです。
また、プレビルド物件では、月々払っていく際には外貨で払っていくので、為替の変動によって支払うべき値段が変わります。為替の影響で月々の支払いが急に跳ね上がり、払えなくなってしまった投資家もいるようです。月々５万円払えばよかったものが、月々７万～８万円になる。それで売ろうとしても、やはり売れません。
表向きのデベロッパー価格では値段が上がっているのですが、これは定価のようなもので実勢価格ではない、つまりその価格では買う人がいないのです。結局、儲かるどころか損切りのような形でしか売れずに揉めています。
普通に考えれば、完成したときに転売目的で売る人が多いわけですから、売り物の数が出てくるということです。需要と供給の問題で、必要な数より多く商品があれば、値段が下がるのは当たり前です。起こるべくして起こった失敗だと思います。
これはフィリピンだけでなく海外で多いのですが、賃貸の部屋は家具家電付きで貸すことが一般的です。購入後そのままでは貸せないので、賃貸に出すため、商品化するためにはある程度手を加えなくてはいけません。
やはり、そのためには客付会社や管理会社が必要なのですが、デベロッパーや売買仲介の業者は、そこまでネットワークを持っていません。まさに売ったら終わりです。日本の場合は新築であれば、デペロッパーが客付けまで面倒を見ることが多いですし、管理会社も多いですから自分で選んで頼むことができますが、海外の場合ですとワンストップで依頼できる会社が少ないのです。