日本人は投資の仕組みを理解していない

この記事は2016年著作の「不動産投資の嘘」をWEB記事化したものです。

日本人は投資の仕組みを理解していない

海外不動産でどうしてトラブルが起きるのか。業者の質が悪いのもありますが、日本人がその仕組みを理解していないのが理由です。

そもそも発展途上国では、日本のような客付会社、管理会社がないというケースもあります。そういった購入後の賃貸経営まで考えている投資家は少なく、売れなくて困っているケースの他に、竣工したものの貸し出せなくて困っているという話もあります。

日本の不動産投資と同じで、購入前にきちんとシミュレーションしてから買うべきです。安易に「値段が上がるから、買っておいた方がいい」というのは投資ではなく投機です。

基本的に、ドカンと儲かるということは、おそらくありません。そんなにいい話が日本人の一投資家に来る方がおかしいと思うべきでしょう。デベロッパーは販売会社、仲介業者はもちろん売買の仲介を行うのが業務ですから、客付けしないのも当たり前です。細かいところでいえば、日本では「○月〇日に引き落としします」といった手紙がやってきますが、フィリピンでは一切そのような通知はありません。また、竣工予定がずれても、その詳細を知らせてくることもありません。

それもあって最終の一括支払いのタイミングを把握しておらず、資金繰りがうまくいかず、損を承知で売却する人もいるのです。

考えてみると、別に騙されているわけではないのですが、日本の場合は仲介業者がワンストップで面倒を見てくれる傾向にあります。当社もそうですが、物件の紹介だけなく金融機関の紹介もしますし、火災保険や管理会社の選定まで行っています。

そういった日本ならではのきめ細やかなサービスが当たり前だという感覚では、海外不動産投資は難しいように感じます。特に途上国では、まだ仕組みができていませんから、業者がそこまで行うことは難しいです。投資家自身があらゆるところで交渉していく必要があります。しかし日本人だとそれができません。よく仕組みを理解してない上、かつ少ない資金でやっているため、予定外の事態が起これば、慌てて売却するしか方法がありません。それでは、お金が増えるどころか失うばかりです。

海外不動産の場合は、ある程度の余裕資金があった上で行うべきですし、現地に信頼できる人がいる人以外は、あまり手を出さない方がいいかもしれません。

私の場合、フィリピンのセブ島で、知り合いが日本人の英語留学の学校をやっています。

その方は日本人なのですが、現地のフィリピンの方と結婚されて、不動産の仕事もされています。その人は本当に信頼できるので、そういったトラブルは一切聞きません。

また、海外不動産であっても、日本の不動産と同様にシミュレーションを行うべきだと思います。海外不動産をやっている方で、そこまでやっている人はあまりいませんが、出口についても仲介業者の言葉を鵜呑みするのではなく、常に相場を意識していきましょう。

お薦めの海外金融投資

確かに、海外は伸びしろが大きいイメージがあると思います。やはり日本は人口減少が進んでいますし、これから経済発展して伸びるような要素も少ない。海外を見渡せば、先進国にしても途上国にしても、まだまだ伸びしろ、可能性があるように見えてきます。

また、日本の場合は、買った物件を10年後に売るという場合、大体は買った価格よりも下がるという感覚があります。しかし、アメリカやほかの国では上がっていることが多いわけです。そういった意味では、不動産は上がる可能性が高いでしょう。

しかし、10倍になる20倍になる話ではありません。あくまでもポートフォリオの一つとして、海外資産を持つという感覚です。これは私の個人的な意見ですが、海外の不動産に投資するにあたっては、「この国が好きだな」とか「将来性に期待したい」、そういう趣味や夢を含めて買っているのならいいのかもしれませんが、投資として考えていくと、結局レバレッジは効かないわけです。

また、キャッシュを使うのであれば、海外の金融商品もお薦めです。１９９８年に外為法が変わって、海外の金融商品を購入することができるようになりました。わかりやすくいうと、例えば海外に行って、海外でしか売っていないブランド品を買うようなイメージです。それまではできなかったことが、外為法の改正で可能になったのです。

日本では、証券会社も銀行も全て、金融庁の登録を受けている金融商品しか取り扱うことができません。海外の商品も日本で取り扱っていますが、世界中にある投資信託（ファンド）の数からいえば５％程度しか日本では取り扱っていないのです。

外貨建てであっても、金融庁に登録するにもコストがかかりますし、日本のルールに適応させなくてはいけません。その結果、日本で外貨建ての投資信託は利回りが低いのです。日本の証券会社や銀行では、その金融庁に登録されているものしか紹介することができないのですが、外為法改正によって金融庁に登録されていないファンドを自ら購入することはできます。

海外の金融商品の中には、相続税対策に有効なものもあります。専用の口座をつくれるものもあります。途中で積立金額を増やしたり減らしたりということができる商品もあります。

海外のものは日本に比べて、柔軟性が非常に高いと思います。一部の海外の金融機関では日本語もできますし、サポートも日本語なので、もし何かあっても日本語で答えてくれます。

本来では一個人ではできないようなヘッジファンドに投資できるわけですから、非常に魅力的な商品です。これらの商品はオフショアの国で運用されています。もともと、そのオフショアというのは、お金持ちが自分のお金を残すためにそういう制度をつくっているのです。

オフショア市場とは、金融規制、税制面で優遇された市場を指します。規制や課税の方法を国内市場と切り離し、比較的自由に行う、主に外国人の非居住者向けの金融市場です。

有名なところではイギリスのマン島やカリブ海のケイマン諸島がありますが、世界中にはヨーロッパ・地中海、アジア・太平洋、太平洋・カリブ海に40カ所以上の国と地域が存在します。

これらの地域は、資産運用や財産の保全に最適の場所とされており、世界中多くの金融機関が集まっています。また、オフショア市場で設定されたファンドのことを「オフショアファンド」といいます。オフショア市場の長所をあげると次の通りです。

このような魅力的な市場で、優秀なファンドマネージャーが運用する一流の金融機関のファンドにアクセスが可能なのです。多数の積立商品があり、中には月々数十ドルで行える手軽な商品もあります。特に私がお薦めだと思うのが、ドルコスト平均法で外貨商品の積み立てが行えることです。

ドルコスト平均法とは値動きのある商品（ファンド・外貨等）を一定の金額で継続して購入する方法です。

商品価格が高いときは少量しか購入できないため、高値つかみする量は少なくなります。また、商品価値が低いときは、多くの量が購入できて、購入コストが安くなります。

海外ファンドを毎月一定額分ずつ買い付けた場合と、一定口数分ずつ買い付けた場合を比較すれば一目瞭然です。ドルコスト平均法を利用することで、同じ投資金額でも合計口数が多くなり、平均買付価格も安くなります。こうして少額の積み立てであっても時間を味方にすることで、運用の成果を大きくあげることができるのです。積立投資は元本と利息の合計金額を運用することで、利息が利息
を生む複利効果が期待できます。