大手不動産業者だから「安心」ということはない
実際のところ、「どんな不動産業者と付き合えばいいのか」と迷われる投資家も多くいるのが現実です。大手だから安心とは限らないのが不動産業界です。
大手の会社では、お客さんを抱え込むという問題があります。
本来、不動産の情報というのは、業者間のデータベースである「レインズ」というシステムに登録しなくてはいけない決まりになっています。
しかし、情報を出してから、他の業者経由の問い合わせがあっても、「終わりました」と言って断ってしまうことがあります。
不動産売買仲介の手数料というのは、売り手側、買い手側からそれぞれ３％発生します。
業界用語で片方だけ得ることを「片手」（３％）、両方を得ることを「両手」（６％）といいますが、自社で情報を抱え込んで、両手の手数料を得ようする会社は、大手ほど多いものです。
その囲い込み問題は大きな問題になり、大手業者の数社が名指しで新聞に取り上げられました。
大手だから安心ということでは全然ないということです。
「大手ほど安心」という常識が、不動産業者に限っては、全然通用していません。
むしろやはり小さくても昔からやっている地場の業者が良い場合もあります。
独立しやすい不動産業界
基本的に不動産業界というのは、浮き沈みが大きな業界です。
常に勝ち続けていくというのは本当に難しいと感じています。
その半面、タイミングによっては簡単に大きく稼げてしまいます。
そして、稼げる営業マンがどんどん独立していきますが、人に不動産を売る才能と、会社を経営する才能は別物です。
独立して失敗する人も多くいます。
その理由は、不動産業の独立しやすさにあります。
第２章で詳しく説明していますが、不動産売買仲介や賃貸仲介を手掛ける宅建業では、宅地建物取引士は５人に１人いればいいとされています。
つまり４人は無資格でいいということです。
しかも、宅地建物取引士を持っている主婦などの名前を借りて、許認可を取ってしまうといった名義貸しがまかり通っています。
これは本来であれば業法違反です。
特に立ち入り検査の義務がないため、よほどのことがなければ漏れようがありません。
結局のところ、実際には働いていない人の名前を借りて、それで宅地建物取引業の許可が取れますから、やはり、いい加減な業者が生まれやすい土壌はあるということです。
今は投資系不動産がとても増えていますが、私が独立したときは、本当に少なかったです。
今は不動産投資ブームに乗っかって、たくさんの業者が独立しています。その中には営業力だけで、投資系不動産の知識がない人たちが独立しているケースも少なからずあるのです。
特定の不動産業者が悪いということはないのですが、投資用区分マンションを専門に売っている業者は、首都圏の区分マンションの値段が上がり過ぎてしまって仕入れに困っています。
そもそも、区分マンションというのは、不動産としてはさほど高い金額ではありません。
何億円の物件を仲介しても、数百万円の物件を仲介しても、手数料の割合は法律で決められており、小口の物件を取り扱っている業者は数をこなさなくてはいけません。
つまり、そんなに実入りがいい商売でもないのです。
そんな中で区分マンションだけでなく、一棟物件へ進出する区分販売業者も増えています。
一棟物件は、区分マンションに比べると価格帯は高くなりますが、さまざまなリスクがあります。
しかし、そういうことを知らなくて、営業力だけ売っているという話も聞いたことがあります。
所有しているだけで赤字になるような新築区分マンションを売っているような業者であれば、不動産投資の収支についての基本すら知りません。
そこがまた、不動産業界の質を落としています。医師といった高所得者の名簿を入手して、電話営業で売りつける手法を行う新築区分マンション業者からすれば、一棟アパートやマンションは売りやすいそうです。
当社にご相談に来る医師は、新築区分マンションを所有しているケースが多いです。
信頼できる会社には「投資のプロ」がいる
宅地建物取引士業の認可の番号で、創業して何年と判断できます（宅建業の説明については第２章参照）。
「認可番号が多いと、長年やっている業者だから安心だ」ということを、インターネットの情報で見ることがありますが、長く営業しているところが良いのかというと、そうでもありません。
やはり素人では見極めがつきにくい業界ではあります。
不動産のプロといえば、宅地建物取引士が有名です。
しかし、宅地建物取引士は不動産売買や仲介に関する専門家の資格であって、不動産投資の専門家ではありません。
信用に値する会社というのは、営業マンは全員、宅地建物取引士の免許を持っていること、かつ主要メンバーが不動産投資専門の資格を持っているような会社だということです。
投資用不動産の専門的な資格といえば、ＣＰＭ®があります。わかりやすく説明すると、不動産投資のプロ資格で、不動産投資の経営をコンサルティングできる資格です。
少し近いのが公認不動産コンサルティングマスターですが、この不動産コンサルティングマスターとは、土地建物取引士の免許を取って５年の実務経験が必要です。
より深く専門的な資格がＣＰＭ®です。アメリカが発祥で、アメリカに本部があります。世界各地で講習と試験が行われ、世界で通用する資格だといえます。今、日本でＣＰＭ®の資格を保有している不動産業者は、３００～４００人くらいです。
世界でいえば、かなりの数の資格保持者がいます。ＣＰＭ®を持っている不動産業者は、日本全国に散っていて、北海道から九州までいます。年１回カンファレンスをアメリカでやるのですが、世界各地から多くの人が集まってきます。
日本でも毎年一度、成功事例発表会を行います。私も２０１４年、ＣＰＭ®に向けて発表をした経験があります。
ＣＣＩＭ®は、ＣＰＭ®よりも商業的な不動産が対象となります。
テナントビルや商業施設を組み合わせて、もっと深く専門的なところを学びます。
やはり、学ぶべき価値はすごくあると思います。ＣＰＭ®でも十分な知識を得ますが、自分で投資をするのであれば、ＣＣＩＭ®まで取っているといいかもしれません。
私自身もビルを購入するときに、ＣＣＩＭ®の知識でいろいろシミュレーションして決断をしました。
ＣＰＭ®（米国不動産経営管理士）
不動産投資の嘘 2016年 p88
ＣＰＭ＝Certified Property Manager（サーティファイド・プロパティ・マネージャー）、不動産投資のプロ資格。投資分析を行い賃貸経営の改善をアドバイスします。
ＣＣＩＭ®（米国認定不動産投資顧問）
ＣＣＩＭ＝Certified Commercial Investment Manager（サーティファイド・コマーシャル・インベストメント・マネージャー）、不動産投資に関する詳細な分析手法を学ぶ米国の教育プログラム。
ＣＰＭ®の役割とは、オーナーの目標目的を達成すること。
一つの投資としての不動産経営をさまざまな角度からアプローチしていきます。
最大の特徴は、最初の講義が「倫理」ということです。
オーナーに対して倫理的に仕事を進めるという誓約書を書きます。基本的にはファイナンス系を学び、投資分析を行います。
それ以外ではメンテナンスとリスク管理、マーケティングとリーシングなどがあります。
合格に必要な勉強時間は、１回の講義で大体８時間、これが12回なので合計１００時間程度、不動産投資を学びます。
最終試験は16時間、２日間かけてやります。
最終試験はどのような試験かというと、オーナーさんが持っている物件、それをどう資本改善するかなど、要するに投資としていかに物件の価値を上げられるかという、プランの提案書を作るというような試験です。
会社内の主要な人たちがＣＰＭ®を持っている会社。そこはおそらく、専門的な提案ができる会社だと思います。仮に営業マン全員がＣＰＭ®を持っていなかったとしても、会社全体がそういう仕組みになっているでしょう。
私自身も物件を購入して、不動産投資を行っています。
不動産投資家の立場でいえば、そういった資格を持つ業者に相談するのが間違いないと思います。
一例として、私の投資手法をご紹介しますと、28歳から不動産投資をはじめ、初めから全て個人の資産管理会社という位置付けの法人名義で購入しました。
物件の種別にもよりますが、出口を５年前後（３～７年）でシミュレーションして投資として採算の合う物件しか購入しません。
そして、購入・運用・売却・利益確定・再購入と続けて資産の組み替えを常に行っています。
とはいえ、これも一つの考え方で、私のやり方だけが正しいわけではありません。新築ＲＣは長く保有していますが、その他の不動産は種別によって、保有期間を短めにして出口を迎えています。
そのため現在の保有物件のトータル金額自体は、有名投資家さんよりも少ないですが、投資規模ではなくて、いくら資産が増えているかということを重視して投資を進めています。
