◯◯大家さんという実態のない有名投資家たち
自身の成功体験をもとに、本を出版している有名投資家さんは数多くいます。
その投資家のやり方を真似すれば、あたかも成功できそうに思えますが、それは大きな誤解です。まず、次の２点をしっかり考えてください。
① その投資法で本当に成功しているのでしょうか？
② その投資法は再現性があるのでしょうか？
有名投資家の実績や数字の出し方には偏りがあります。例えば「利回り20％超え」などといった、初心者からすると、「羨ましい！」「すごい！」と驚くような数字が並んでいますが、それは満室想定ではないでしょうか。
満室想定というのは、読んで字のごとく「満室になったときの想定家賃」です。
つまり、その物件が満室稼働していなければ、その利回りになりません。いくら利回りが高くても、稼働率が伴っていなければ意味がないのです。
また、その利回りは表面利回りでしょうか。それともＦＣＲ（真実の利回り）でしょうか。
その多くは表面利回りで、場合によっては、その物件を維持するためのランニング費用を加味せずに、利回り計算されていることもあります。
さらに、その物件の融資条件と出口戦略はどうなっているのでしょうか。融資期間や金利の条件により、ローン支払いが多く、キャッシュフローが出ていない場合もあります。
仮にキャッシュフローが出ていたとしても、１年で見ている「スナップショット（写真）」であり、出口までシミュレーションした「ビデオ」で見てみると、投資として合ってない場合もあります。
再現性というのは、その有名投資家の手法を実際に自分でもできるのか、ということです。
よくある例をあげれば、「８５００万円の物件を７５００万円に指値した」というのは、交渉術に長けた有名投資家だったからであり、そういった交渉は誰もが成功するものではありません。
もしくは、その当時の市況はどうだったのかというのも重要です。リーマンショック直後や東日本大震災直後では、まったく市況が違います。
実際に東京オリンピックへの期待が過熱した2018年頃までは地価が向上してきましたが、2019年末の現在では落ち着いたか、やや下降気味の地域が増え始めました。
カリスマといわれる投資家の中には、今のようにサラリーマンが簡単に融資を借りられない状況の中、自らの手で銀行開拓をして買い進めていた投資家も多いのです。
借りられない状況だからこそ、良い物件が安く買えている、そんな事情もあります。
そのやり方をそのまま真似ても、うまくいく可能性は低いと思います。また、年収や金融資産、家族構成や背景もまったく異なります。
その他よくある誤解でいえば、「５００万円かかるリフォーム費用を２００万円に抑えた」という武勇伝です。資産数億円を持ち、１００戸以上も所有する不動産投資家と、１棟目を購入したばかりの投資家が、同じだけのサービスを受けられると思いますか。
常に入退去があり、保有している物件のメンテナンスや大規模修繕を定期的に発注している、いわば大口の顧客だからこそ、低コストでのリフォームが可能なのです。
物事には、必ず理由があります。それが「その投資家だからこそ」「その時代だからこそ」といった特別な事情であれば、「再現性はない」と判断するのが賢明です。
書籍の情報を信じ込んでしまい、「高すぎる投資基準で物件が買えない」「無理な指値をして相手にされない」「相見積もりをたくさんとって不毛な金額交渉を行う」そんな投資家が後を絶ちません。
また、書籍はもちろん、ブログやＳＮＳで情報を開示していても、全てを話しているとは限りません。失敗談は隠して成功談だけを語っている可能性も多くあります。
本当に真実を言っているのか、それとも誇張しているのか、嘘は言っていないけれど事実をすべて述べていない―それはよくあることなのです。
