不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス

不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス

市況によって、売れ筋の立地、売れ筋の不動産には差が出ます。少し前は、地方にあるＲＣ造の一棟物件が人気でした。

当時はまだ相場が上がりきっていなかったこともあり、利回りが高くキャッシュフローが出やすかったからです。また地方のＲＣは積算評価がつきやすく、当時は高積算物件に融資をする金融機関が多かったこともあり、サラリーマン投資家が購入しやすい状況だったのです。しかし、現状では相場全体が上がり、物件価格も高騰しています。

このように値段が上がりきって利回りが低くなっている中では、地方ＲＣ物件はとてもお買い得とはいえません。現在は、地方の中古ＲＣ物件に比べて、首都圏の新築木造アパートの収益性が高いという状況です。しかし、決して新築木造アパートの利回りが高いというわけではありません。

実際のところ利回りで比べれば地方よりも低いのですが、首都圏の銀行からより安い金利で借りられることが強みとなります。地方の築20年の物件と、新築で手がかからない物件となれば、明らかに新築の方がいいというのがここ最近の流れです。ただ、それも先述したように家賃自体が高めに設定されている場合があります。新築が中古になる過程で家賃が下落する可能性が高く、これが新築のデメリットやリスクだと言えるでしょう。

さて、不動産投資家は投資指標の一つとして「イールドギャップ」を使いますが、多くの人が誤解されています。不動産投資は、アービトラージュ、つまり利鞘で稼ぐビジネスモデルだと解釈しています。原理原則でいえば、低い金利で借りて、高い金利で貸せばいいだけの話で、それが成り立つか成り立たないかです。このように、市況によって不動産投資のやり方も変わり、人気の物件も変わってきます。「地方のＲＣ造の一棟物件しか買わない」といった偏った投資観を持つ投資家たち、一つの手法で固定化してしまっている人たちは、市況動向がわかっていないのだと思います。

昔の市況でやって成功しているから、それが一番だと思い込んでいるだけで、今は市況が変わっているわけですから、考え方を変えなければいけません。そのような観点でいえば、やはり、「○○を買え！」という断定的な人たちはプロではないと感じます。基本は、「何が一番いい」ではなく、今の市況で「いかに有利に進めていくのか」を考え、常に状況に応じた手法をとることが大事です。

実際に事例で計算してみましょう

①まずはＦＣＲを計算します。ＦＣＲとは、フリーアンドクリアリティリターンの略で、「真実の利回り」のことです。物件価格を81ページで紹介した「キャッシュフローツリー」で計算したＮＯＩ（満室賃料から空室分を差し引いた実行総収入から、運営費用を差し引いた営業純利益）で割ることで算出できます。

②次にＤＣＲ（借入償還余裕率）の計算です。ＡＤＳ（年間ローン返済額）に対するＮＯＩ（営業純収益）の比率です。ＤＣＲが大きいほど借入返済の確実性を増し、デフォルトが起きる可能性が低くなります。

③ＢＥ％（損益分岐点）はＧＰＩ（年間満室賃料）をＯＰｅx（運営費）とＡＤＳで割ったもので計算します。目安となる数値は物件により異なりますが、損益分岐となる入居率がＢＥ％となります。

④Ｋ％（ローン定数）とはＡＤＳのローン借入数に対する割合です。Ｋ％はコストですので、低いほど有利な融資が獲得できているということです。Ｋ％を下げるためには「融資期間を延ばす」「金利を下げる」のどちらかを行います。

⑤ＣＣＲ（自己資本利益率）ではキャッシュオンキャッシュリターンの略で、自己資本に対する利益率を指します。いくら投資をしていくらの利益があるのかを表します。

⑥で先述したイールドギャップを計算します。

⑦レバレッジ判定をします。Ｋ％よりＦＣＲが高ければ、レバレッジが効いています。その状態であれば、銀行融資を借りれば借りるほどＣＣＲが上昇します。

Ｋ％は、先述した通り年数と金利で決まります。そこも非常に大事だと思います。「金利１％、ローン15年」というパターンと、「金利３％、ローン30年」というケースで考えてみましょう。

同じ金額を借りて、どちらがいいか簡単に計算してみると・・・

1％で15年の場合、Ｋ％（ローン定数）は7.18

3％で30年の場合、Ｋ％（ローン定数）は5.06

金利は高くても明らかに、後者で借りた方がいいということです。要は、金利が安くても年数が短いとＦＣＲとＫ％の利鞘が稼げていないのでキャッシュフローが出てこない、つまり手元に残るお金が少なくなります。

期間が長いと、ある程度高金利でも手元に残ります。投資判断ではスナップショットとビデオで見るのですが、スナップショットではＦＣＲとＫ％、ビデオでは金利が低い高いかで出口時の残債（残りの借入額）が変わるため、両方を把握する必要があります。

また、Ｋ％とＦＣＲを比較することによって、レバレッジ効果が働いているかどうかの判断ができます。基本、このＫ％よりもそのＦＣＲの数値が大きいときはレバレッジが効いているということです。だから他人から資本を借りれば借りるほどＣＣＲがよくなるのです。
しかし、都内の物件は、おそらくこれが逆転しています。というのも、利回りが低いのでレバレッジが効かない状態なのです。例えば、４.74というＫ％（ローン定数）がありますが、都内の一等地で利回りが５％、そこから経費などを引いてＦＣＲが４％になった場合、４.74％で借りて４％で回すということになり、明らかなマイナスの投資です。これを逆レバレッジといいます。とはいえ「レバレッジが効いてないから投資をしない」ということではないのです。レバレッジが効いていないときは、自己資本をなるべく入れることで目標の収支が合うようになります。このような判断をするために計算を行います。

レバレッジのメリット・デメリット

ここでレバレッジについて、もう少し踏み込んで解説したいと思います。レバレッジとは直訳すれば「てこ」という意味を持ち、不動産投資においては、融資を利用して自己資金よりも大きな投資を行うことを指します。１１１ページの表を例にして解説しましょう。１億円の物件に対して、自己資金1000万円を使ったケースです。残りの9000万円は銀行融資（金利2.5％、期間30年）です。ＮＯＩは図の太枠の855万円で自己資本（自己資金）での家賃収入と他人の資本（融資）で分けると、その内、自己資金に対する家賃収入は85.5万円、残りの769.5万円からローン支払い427万円を差し４２７万円。この事例ではＣＣＲは42.8％となり、1000万円の投資に対して、年間で428万円（85.５万円＋342.5万円）の利益があります。そして、レバレッジには次のようなメリットとデメリットがあります。レバレッジをかけることができるからこそできる投資もありますが、レバレッジがなければいけないということではありません。

レバレッジのメリット

・融資がなければ不可能な投資が行える
・自己資金に融資を足すことで、より高額な物件を購入できる
・自己資金をその他の投資など別のことに使える
・自己資金で他の投資を行うことでリスクヘッジになる
・ 資金調達コストよりも高い収益を生み出す「正のレバレッジ」により、ＣＣＲを上げることができる

レバレッジのデメリット

・借入金額が多いほど金利変動をはじめとした経済的リスクが上がる
・人によっては心理的な負担がある
・借入金が増えるとキャッシュフローが減る