コネクションを活用して有利な融資条件を引き出す
融資において有利な条件というのは、単純に金利が低いということだけではありません。融資期間や融資額の上限、頭金（自己資金）の有無などさまざまな項目があります。
その人の資産バランスや購入する物件によって、どういった条件の組み合わせがベストなのかを判断していきます。
まずは自分である程度の融資状況を把握した段階で、信頼できる不動産業者と組むのがいいと思います。販売実績のある不動産業者であれば、既に提携している銀行があったり、担当者レベルで強力なコネクションを持っていることもあります。
ちなみに当社では、いくつかの銀行と提携しています。通常の金利基準から最大で１％金利が下がります。不動産業者ごとに持っている銀行のパイプは違いますが、最善の選択ができるように動いてくれる不動産業者とタッグを組みましょう。
融資に強い不動産業者の見分け方
融資に強い不動産業者の見分け方は、直接会って話してみるしかありません。
不動産業者と話をしたときに、どれだけの数の銀行名が出てくるかがポイントです。１行しか提案してこないような場合は、いっそ取引をやめた方がいいかもしれません。
私のお客様の例です。２年ほど前にご相談に来られましたが、当初Ａ銀行から個人名義にて４棟購入しており、総借入額は約５億円でした。その方はさらに購入を進めていきたかったのですが、どこの銀行も貸してくれないというご相談でした。
この人は年収も高く金融資産も持っており、かつ目標としている投資規模も大きかったため、法人での購入を提案しました。そのためには個人名義で所有している物件を全て売却しなくてはいけなかったのですが、時期的なこともあり、うまく売り抜けることができました。
それから、この人に適した銀行の使い方をして、最近では20億円ほどの規模になっており、今でも拡大しています。
最初からこの不動産投資の仕組みを理解していればと当初は言っておられましたが、うまくリカバリーできたことに満足していただいております。
不動産投資の仕組みは、「①属性―銀行」「②物件―銀行」「③属性―物件」とトライアングルのようなバランス関係にあります（上図を参照）。この不動産投資の仕組みを理解していると、融資を理解している業者かどうかの見分けができるでしょう。
「①属性―銀行」の関係
属性では、「年収」「残債」「金融資産」を確認して、そこから使える銀行が定まってきます。また、法人名義か個人名義かでも使える銀行が絞られてきます。法人名義で使える銀行が多い場合、その銀行に対して法人を設立して買い進めることが規模拡大のキーとなり、法人でなく個人で買い進めるケースでは、どの銀行から融資を受けるべきかという順番が重要です（上図を参照）。理由は先述したように銀行ごとに融資基準が違うためです。
法人名義で購入する場合、やり方はいくつかあります。手法によっては多くの物件をスムーズに購入することが可能ですが、賛否両論があるため、詳細は割愛します。
ヒントとしては、「法人の住所を自宅以外にすること」「役員報酬を受け取らないこと」などのように、いくつかの条件があります。
いずれにしても、資産の組み換えのしやすさ、節税などを考えると、個人名義ではなく法人名義での購入が不動産投資においては好相性だと思います。
ただし、個人属性によっては、法人名義で使える銀行が限られてしまうケースもあります。その場合は、個人名義を選択します。
「②物件―銀行」の関係
先述した通り、銀行によって物件評価が変わるため、各銀行に適した物件選びを行います。
物件の種別には大きく分けて、「１棟or区分」「新築or中古」「木造or鉄骨or鉄筋コンクリート」「都心or地方」の組み合わせの種別があり、選択した銀行の物件評価方法からどの種別がいいかを選択し、その物件種別の中で一番良い物件を探していきます。
よく失敗する例としては、物件から入ってしまうパターンです。地方の高利回りの築古ＲＣマンション等が好例ですが、その物件に対して融資をつけられる銀行は限られてくるため、融資の順番などの戦略が無視された買い方になります。（上図参照）
「③物件―属性」の関係
物件種別はさまざまですが、どの種別が良いというものではなく、それぞれにメリット・デメリットがあるため、いろいろな種別の物件でポートフォリオを組むことをお薦めします。
ただ、「新築区分」という物件種別では、投資として合わないケースがほとんどのため、注意が必要です。もちろん、出口でキャピタルが出て最終的に資産を増やしたケースもありますが、それはレアケースで投資としては成り立たないケースが多いのです。
また、節税部分を考慮してシミュレーションして出口まで見ても合いません。むしろ購入しなかった方がいいことが多いので、しっかりと出口まで見て投資をするかどうかを決めましょう（新築区分以外の物件種別であればどれもメリット・デメリットがあり、どれがベストというものはないので、いろいろな種別を購入していく考えも持ち、使う銀行の物件評価の基準に合わせて探していくのが好ましい／43ページの図を参照）。
投資の基本―「同じ籠に卵を入れるな」を実践することです。投資の基本である分散投資は不動産投資でも同様です。
きちんとした不動産業者であれば、まず年収と自己資金、住宅ローンや既存の投資物件の借り入れがどれだけあるか確認して、数ある金融資産の中でどういう銀行が使えるかを検討した上で、必ず複数の銀行は提案できるものです。それができない不動産業者とは付き合うべきではないと考えます。
