この記事は2016年著作の「不動産投資の嘘」をWEB記事化したものです。
法人活用術① 生命保険
「最初に法人で買うだけではなく、常に法人で買った方がいい」と私は考えています。これは税金対策の話にも関わってくるのですが、法人で物件を増やしていった際に、法人から個人へどのようにお金を移すのかという話があります。
一般的な方法としては役員報酬として受け取るのですが、役員報酬を得れば、結局は個人の所得が多くなってしまいます。
では、どうやって法人のお金を個人に移すかというと、保険を活用します。役員報酬で取った場合は、結局、今の収入に役員報酬が普通にオンされます。そしてそのすべてに所得税がかかります。
法人で物件を持っている場合、ここに家賃収入がどんどん入ってきます。本来はここで役員報酬を払いたいけれど、それはできません。すると、お金がどんどん貯まっていきます。このお金を個人に移したいという場合に、経営者向けの保険を使うのです。
例えば、数千万円の現金がプールされているうち、１０００万円を個人に移したいという場合、まず１０００万円の生命保険に入ります。これを解約すると、解約返戻金が戻ってきます。１～２年目だと解約返戻金は低く、年数が進むにつれて返戻金が増えていきます。このような仕組みの保険を使います。この解約返戻金は、一時所得です。ご存じのように一時所得は２分の１にされますから、半分に対して所得税がかかります。一時所得で２分の１になるため、実質の税効果を考えるのであれば、手取りが増えるケースが多いのではないでしょうか。
またこの保険料は半分が損金計上、半分が資産計上として税処理されるのが一般的です。しかし、保険商品によっては全額損金として計上することができます。これはおそらく一部の生命保険会社だけだと思います。この保険を使ったスキームは裏話でもブラックな話でもなく、経営者の間ではよくある話です。それが、この不動産投資の資産管理会社で行っているだけの話です。
ちなみにこの保険を全額損金にできるのか、半額損金なのかというのは、法律が常に関わっていきます。また、保険会社も、法人専門の保険だったり、個人に特化していたりと得意不得意な分野があります。私の使っている会社は、法人に特化した知る人ぞ知る会社です。個人で生命保険に入る際に、各社の商品の提案を受けたりしても、まずここは出てきませんので、個人にはほとんど知られていないと思います。
法人は、生命保険を使えば利益が繰り延べられるのです。会社経営者とは、こういった保険商品を利用して、利益のコントロールを行っているのです。
法人活用術② クレジットカード
法人活用術で次にお薦めするのは、法人でクレジットカードをつくることです。税理士の判断にもよりますが、大体それで経費として落とすことができます。それぐらい法人は、経費が落としやすいのです。個人ではそんなことできません。
また、法人のクレジットカードを経費専門と使うことで税務処理もやりやすいです。このように法人を一つ設立するだけでも、ここから役員報酬を取っていなかったとしても、個人に残るお金というのは増えると思います。
単純に個人名義で不動産を買うより、法人名義で購入し、日々の経費をそちらで落とせるような仕組みをつくったほうが収入も税金も変わりません。実質的に手取りが増えて、個人で使えるお金が増えるわけです。
これも一般的な話で言うと、サラリーマンレベルでは経費がまったく落ちません。でも、不動産投資をはじめると、それでも何がしかのお金が落ちるようになるから、それでもメリットがあると思って喜んでいる人が多いと思います。しかし法人にすると、さらに増えるというイメージです。
年収５００万円以下は個人で
年収が５００万～６００万円クラスでは、そもそも法人名義で貸してくれる銀行が少ない場合もありますので、個人で買うことも視野に入れる必要があります。年収が５００万円以内の人は、個人で買っていく方が銀行が選びやすく、今後にもつなげていきやすいということです。
現状では年収が１０００万円以上ある人は、税金の問題があるため個人で借りることは最初から念頭に入れず、法人でいった方がいいでしょう。ただし、それらの判断も情勢によります。そのときの情勢と自分の属性で、どの銀行が使えて、その使える銀行で法人名義でも貸してくれる銀行は何行あるのかというのを、確認しながら進める方がいいと思います。
今は目安となる年収が１０００万円以上とされていますが、今後はわかりません。２０００万円でないと融資しないという銀行も出てくるかもしれません。融資姿勢は常に変わっていくものだからです。
現在の情勢でいうと、１０００万円以上は法人で買っていく。５００万～６００万円の人は個人で買っていくのがいいでしょう。年収５００万円クラスの投資家が法人化する話でいうと、個人で買い進めていった結果、法人にいくというルートになります。
個人から法人になるタイミングは、結局、銀行の見方です。
例えば、Ａ銀行では家賃収入を合算して見てくれません。現状では年収７００万円という目安があります。これは、年収５００万円、不動産収入３００万円、合わせて８００万円という合算ではなく、あくまでもサラリーマン所得で見ています。
この基準も銀行によって違います。個人でしか買えないのなら個人で買い進んでいって、そこの家賃収入をプラスした収入で見てくれる銀行、なおかつ、法人名義でいける銀行があれば、そこで法人名義にしていくというイメージです。
たとえ年収５００万円の人であっても、もし法人で購入できるのであれば、そちらを選ぶべきです。なぜ法人がいいかというと、節税だけではなく、出口においても法人の方が自由度が高いからです。本来であれば出口を迎えてまた再投資して、同時進行もありながらまた売って利益確定をして、また買い増やしていくという具合に続けていけるのが理想的ですが、個人ではそれが結構難しいものです。
なぜかといえば、個人の場合は、使う銀行の順番が大事になってくるのです。例えば、Ｂ銀行とＣ銀行で貸付限度が変わる場合、より限度額が少ない銀行から借りていくことで、限度額いっぱいまで借りることができます。
しかし、一度売却してから、再度購入するにあたっては、他の銀行の債務も足して考えるので、借りることができないということもあります。結局、個人の場合は利益確定した後に、またその同じ銀行で再投資するというのは難しいケースが多いのです。ここで注意していただきたいのは、既に個人枠を使い切っている場合、今度は新しく法人をつくって申し込めば買えるのかというと、そうはならないということです。申し込みが法人であっても、結局審査は個人になるので、個人の限度額を使い切っているという事実に変わりはないからです。
いくつかある法人スキームの手法では、同じ銀行での売買も繰り返せますし、保有期間も関係ありませんので、繰り返し融資を受けることも可能です。もちろん、個人で持っている場合でも、「その状態でも貸しますよ」と言う銀行があれば、法人で借りることもできると思います。
個人で買ったものだけ整理して、どんどん法人に切り替えていけると一番理想ですが、それがうまくできるかといえば別の話です。その点でいえば、はじめから法人で買った方がスムーズです。長期、短期も関係なく売却できて、利益が出ても調整することができますので、譲渡益の心配はありません。対して個人では取れる手段が少ないのです。