不動産投資で失敗する人
過熱した不動産投資が冷めた今となって尚、書籍やセミナー、営業トークなどで語られる不動産投資に関する情報は、不動産業者や有名投資家が自身の利益を確保するためについた”嘘”で塗り固められています。
本書では、「これなら成功できる」と一般にいわれている不動産投資ノウハウに潜む”嘘”を暴き、本当に正しいノウハウを解説していきますが、ここでは導入として「騙されている投資家」の代表例を三つ紹介します。
１．高年収サラリーマンで個人名義で複数棟購入した人
法人名義で使える金融機関があるにも関わらず、「まずは個人名義で実績を作りましょう」「融資がついた順で購入できるので、融資結果が早く出るこの金融機関しか使えません」などと業者から言われて個人名義で購入してしまうケースです。
この場合の問題点は、個人名義で特定の銀行の融資を受けると、なかなか買い進められなくなる場合があることです。限度額に近いようなオーバーローンを組み、個人の属性をギリギリまで使い切ってしまうため、投資家の目標値がいくら高くても、融資が通らずに買い進められないという事態に陥ってしまう可能性があるのです。
２．新築木造アパートを相場より高く購入してしまうケース
ある不動産コンサルタントは「土地から探して建物を建てれば、安く購入できます」と謳って新築アパートを販売しています。「建売アパートは業者の利益が乗っているから損だ」というイメージを植え付けて、「土地からやれば業者の利益分を抜くことができる」と説明します。
しかし、建売であっても土地から販売するアパートであっても、当然ながら業者の利益は販売価格に上乗せされます。（業者も生きている人間の集まりです。食っていけなければ誰も出来ません。）重要なのは「どの程度乗っているか」「どのような根拠で値段設定されているか」を知ることです。
これは単純に積算評価の何倍以内なら適正だという問題ではありません。積算評価が適正でも需要が無ければ不動産投資は失敗しますし、逆に若干値段が高くても需要が十分であれば投資効果は見込めます。
その塩梅を見極めるのが投資家としての腕の見せ所であり、コンサルタントの力量といえるわけです。
３．キャッシュフロー（CF）が赤字の低回り物件＆高金利融資
最近は減ってきましたが、以前は「３年後に借り換えすれば金利が下がるので、とにかくこれで始めましょう」と言いくるめられてしまった場合があります。
都内新築アパート・マンションに多いのですが、低利回り高需要の物件は、普通に融資を組んで行う物件ではありません。
たまに「利回り４％以下の都内新築物件」とかありますよね。これはいわゆる大地主が相続対策のために５，６億円詰め込むハコにするためです。
「数年後に借り換えする前提」は投資として間違っています。スルガショックがあったように、社会情勢や市況によって銀行は簡単に融資方針を変えます。３年後に借り換えができる約束などどこにもありません。
この人のケースでは、満室であっても固定資産税や管理費ランニングコストをしっかり計算したCFが赤字となってしまいます。私の元へ相談に見えたときは、既に赤字で毎月のローンを自らの給与で補填していました。満室なのに、ですよ。
そもそも収支が赤字であれば、自己資本をさらに投入しないと借り換えは難しいのです。この投資家さんはそういったこともご存知ではありませんでした。
数年前であれ今よりも安い価格で購入出来て、高利回りが得られる好条件の物件がありました。収益性が高ければ、たとえ金利の高い銀行からフルローンで借りていても、少々収支計算が甘くても、破綻する可能性が少なかったです。しかし、物件価格が上昇していた2018年までは「破綻リスクが高まっていた」と言わざるを得ません。
不動産投資の目的
ではここで、多くの投資家が忘れがちな「不動産投資の目的」をまとめます。
- 定期的な収益、キャッシュフロー
- 資本の保護
- 資本の増加
- 不動産特有の特徴であるレバレッジをかけられる
- 所得・税務上の利得・税金対策
この５つを実現するために、最も重要なことの一つが「オーナーシップ＝不動産投資で〇〇したい」という個人的な想いです。
「とにかく儲かればいいんだ。哲学とかそういう話をしたいんじゃない！」
と思われる方もいらっしゃいますが、それでは不動産投資は成功しません。不動産投資は”賃貸経営”です。経営は取捨選択の連続であり、生かすものと捨てるものにしっかり区別をつけなければ経営は進みません。その取捨選択の軸がオーナーシップなのです。
社長が「あーあれもやりたいよね。そうだ、これもやろう！そっちは一生懸命やったから捨てるのもったいないなあ」なんて言って経営してたら社員みんな困りますよね。不動産投資はあなたが社長です。社長は決断するのが仕事ですから、その決断に優柔不断であったはならないのです。
こうしたオーナーシップを養うと、目標に対して手段を柔軟に選ぶことができます。悪い例として、とある有名投資家のセミナーでは「とにかく地方の一棟RCを買いなさい」と指導しています。もちろん、地方の一棟RCにはメリットがあります。地方投資で成功されている投資家もたくさんいますし、地場で投資を続ける地主系投資家もいます。問題なのは「それしか買ってはいけない」と決めつけていることです。
不動産投資の目的を考えると、手法については柔軟に捉えるべきです。融資の状況や市況、災害といった自分ではどうにもならないことも含め、あらゆる状況を想定して最善の道を選択して進めていくべきです。
しかし巷にに溢れている「〇〇しか認めない」という文言を信用して投資を続けることは、思考停止＝洗脳された状態です。たとえ周囲からアドバイスされても「ブレてはいけない」と頑固になってしまいます。
これは日本人の典型的な特徴で、自分と立場が同じ投資家が言うことを”全部”信用できると思いこんでしまうことです。同じことを業者が言ったときは、もしかしたら騙されるのではないかと警戒することができるのに、です。有名投資家が全く皆様のためにならないこと言っているわけではないとは思いますが、彼らにも利益がありますから、知識やアドバイスは柔軟に取り入れ、自らのオーナーシップに従って柔軟な選択を取ることが投資で失敗しない大前提です。
不動産業界は「魑魅魍魎が跋扈する世界」です。誰もが信じていたあの大手マンスリーアパート会社でさえ、建築基準法違反で建設費をふかしていましたし、地主に強いあのアパートメーカーだって、相続対策と名乗ってアパートを建設したっきり、ずさんな施工で入居がつかないこともありました。
不動産投資に関する情報はあふれかえっています。どの情報が最も自分の為になっているか、”本質”を見失わずに裏を読み切ることが、不動産投資で失敗しない肝であります。
（サイト「不動産投資」 管理者）
