個人と法人の融資の違い
不動産投資をはじめるときには、「自分の属性に対して、どの銀行が使えるのかを把握すること」も重要です。
一般的にサラリーマン投資家からすると、個人名義での融資が受けやすく、法人名義はハードルが高いようなイメージがありますが、実際のところでいえば、「個人・法人にかかわらず、銀行によって違う」ということです。
では、ここでは代表的な銀行の特徴を紹介しましょう。
いわゆる融資に積極的な銀行といわれているのがＡタイプの銀行です。このタイプの銀行の場合、法人名義では借りにくいのですが、実際にはＢタイプの銀行の方がＡタイプより数多くあります。
法人名義では、個人の資産管理会社と見なされるため、法人だからといってハンディがあるということではありません。ただし、この法人では不動産賃貸事業を中心で行っている必要があります。これが別の事業を行っていれば、事業用ローンといった別の扱いになります。事業用ローンでは３期分の決算書が必要となり、その内容も重要視されます。また、融資期間が10
年から20年と短いケースもあります。
絶対にしてはいけない融資のパターン
不動産投資で気を付けたいのは、業者の煽りを真に受けて、借り換えを前提にムリな融資を組んでしまうことです。
ここ最近は、「とにかく、まず１棟買いましょう！」というスピード重視の風潮が強くなっています。さほど良くもない物件がすぐ売れてしまうため、不動産業者はパッと融資を受けることができる金融機関を薦めたがります。こうしてパッケージ化されたローン商品を持っている銀行ばかりが出てくるのです。
よくありがちなのは、物件の買い付けが殺到している中で「〇〇銀行でないと間に合わない」と不動産業者から煽られるパターンです。金利が高いので躊躇していると、「何年かしたら借り換えればいいんですよ」という決まり文句で後押ししてきます。
これは初心者の投資家が陥りやすい「嘘」です。本来の目的＝お金を増やすことを忘れてしまい、気が付くと「買うことだけ」が目的になっている悪いパターンです。
自分に合った銀行とは？
キャッシュで物件購入できるほど多くの資産を持っていない限り、不動産投資をはじめる際にもっとも気になるのは融資です。
① 自分の属性が銀行から見て、どのように位置づけられているのか。
② いくらの自己資金が必要で、いくらまで借りられるのか。
この二つを常に意識することが重要です。
①に関して言えば、一番お薦めなのは直接銀行に行って融資基準を聞きながら、自分の属性を確認することです。
私のお客様に４年間で数十億円の規模の不動産投資をしている方がいます。外資系企業に勤めている高収入のサラリーマンなのですが、お昼休みになると必ず銀行面談に行き、どんどん自分で開拓していました。融資に関しては、不動産業者よりも精通されていました。
ただ、ここまでできる人は限られています。
一般的なサラリーマンであれば、なかなかお昼休みの時間もないでしょうし、それなりに行動力が必要とされるので、同じことをするというのはハードルが高いと思います。そうなってくると、やはり知識を持っている人に聞くのが早いでしょう。
融資の知識を多く持っているのは不動産業者と、経験豊富な投資家です。とはいえ、誰か一人の話を鵜呑みにするのは危険です。特に不動産業者の場合は、複数の会社についてリサーチすべきです。
リサーチをする方法は、まずホームページなどで投資向けローン商品を確認して、目ぼしい銀行をピックアップします。そして、不動産業者や投資家から各銀行の特徴や審査基準などを聞いてリストを作っていきます。そうすることで自分に一番適した銀行はどこなのか、おおよそは把握できると思います。
不動産投資というのは物件を買うことよりも、事前にしっかりとした市場調査とシミュレーションをして、融資の戦略を練ることが重要です。マーケットを見極める力を身につけた上で、自ら物件や銀行を選ぶということを肝に銘じておきましょう。
借りる順番も大切。銀行の選び方
物件を買い進めていくためには、将来を見据えた銀行選びをしなければいけません。
最新の銀行情報を入手した後は、自分の属性や購入予定の物件によって、どの銀行が使えるのかを確認します。
銀行にはそれぞれ一定の融資条件が設定されており、年収や物件エリアなどが決まっているケースも多いです。自分がその条件に合わない場合は、新たに別な銀行を探していきます。
銀行選びで大切なのは、自分が将来的にどのぐらいの事業規模を目指しているのかということです。不動産投資はより少ない資金で、レバレッジをかけながら資産を増やすことが基本です。
例えば、Ａ銀行の融資可能額は、他の借り入れを含めて年収の10倍までと決まっています。仮に年収１０００万円の人が、１棟目でＢ銀行から１億円の個人融資を受けているとします。そうすると、２棟目でＡ銀行を使うことはできなくなります。
逆にＣ銀行の場合は、ほかの借り入れがあっても関係ありませんが、その銀行内での上限額があります。法人名義であれば、また別の基準があります。
このようにそれぞれ銀行によって違いがあるため、最初にどの銀行で融資を受けるのか順番も考えなければいけないのです。ただし、いくつかある法人スキームを行う場合では、あえてこの順番を無視するやり方もあります。
特定の不動産業者の話だけに囚われてはいけません。また、有名投資家の手法に固執することもお薦めしません。
とにかく自分に則した情報をとにかく集めることです。本当に失敗したくないのであれば、やはりそこまで徹底するべきだと思います。
