この記事は2016年著作の「不動産投資の嘘」をWEB記事化したものです。
漠然と買ってはいけない
購入前には「どうしてその物件を購入するのか」を真剣に考えてみてください。誰からに薦められたからと、漠然と購入してしまうから出口で苦労するのです。
地方のＲＣ物件が全部悪いと言っているわけではありません。ただ、買い方と買う物件が間違っている可能性はあります。買ってから「しまった」と言っている人が本当に多いのです。
地方のＲＣ投資がなぜこんなに流行っているのかというと、物件が高騰している中で、特定の銀行に頼り切ったスキームでやられている業者さんが多いのです。
高金利の融資を使うためには、それに合う利回りを探していくと、もう地方しかありません。単純にそこだと思います。ただ、物件価格としては１億円までであれば何とかなるというイメージです。まだ他でカバーできる可能性もありますし、高利回り物件ということで、持ちきってもいいわけです。
もし、どこかの銀行でうまく借り換えができれば収益も上がるでしょうし、１億円ぐらいの物件なら高額な費用がかかるエレベーターがついてない物件も多く、修繕費もさほどかかりません。
残債が減っているようであれば、ある程度値段を下げて売れば買う人はいます。高利回りで売れるのであれば、もしかしたら業者が買ってくれるかもしれません。
また、１億円程度の規模であれば、次の２棟目、３棟目でそれを補うような物件を買っていけばリカバリーがききます。
最初の物件が築古で修繕費もかかるという場合は、築浅や新築の物件などを追加購入することで、お互いのメリット・デメリットを補うようなポートフォリオを組むことができます。
ただ、すでに個人の枠を使い切っているケースでは、違う種別を買い足して補うということは、やりづらいかもしれません。次の一手をどうしていいかわからなくなるケースがほとんどです。
日本人の不動産知識は低い
不動産は、買った時点で大抵のことは決まってしまいます。
日本はやはり海外に比べると、投資の知識が非常に低いと思います。アメリカなどは投資としての知識、一国民、一人ひとりのレベルというのが、日本と比べると高いと思います。
第３章で紹介したＣＰＭ®はアメリカの不動産投資の専門資格ですが、日本には専門的な資格というのはまだないと思います。そこでもやはり重視するのは出口です。出口で初めて利益が確定するという考え方で、ＩＲＲといったさまざまな指標で比較して、「じゃあ、これ投資したらどうか？」というところで、判断をして不動産を購入していきます。ＩＲＲとは、「内部収益率」を意味し、投資したすべての現金が生んだ、収益の率を指します。
私自身もいろいろ投資をしていますが、これが本来の投資だと思います。
皆さんが持っている不動産投資のイメージというのは、買ってずっと不労所得が入ってくるというイメージですが、それは種類としては不動産投資ではないと思います。
不動産投資である程度お金を生んで、それを安定的なところに投資するというのが、日本人の考えにはありません。安定度でいうと、むしろ私が今海外でやっているファンドをはじめとした他の金融商品の方だと有効だと考えます。
しかし、それをある程度やっていくには、やはり元手、つまりキャッシュが必要になるわけです。
不動産投資の指標 IRRとは
０が初年度、自己資金１０００万円です。上記の融資条件でいけばキャッシュフローは573万円となります。５年続いた後に売却します。９０９０万円で売却すると、残債から引いた金額が１１９０万円となります（売却諸費用は入れていません）。そこに５年目のキャッシュフロー５７３万円を足すと、５年目の利益（CF+売却益）は１７６３万円となります。この投資のIRRは58.83％となります。この計算を行うには、エクセル（下図参照）もしくは金融電卓（HP10Ⅱ）を使います。iPhoneのアプリでもあります。
何千万円かの余剰金があれば、年間で例えば６％、７％の利回りでもいいのです。日本人はまだ投資に対しての意識が総じて高くなく、そこまで考えられていない人が多いのではないでしょうか。アメリカではそういう人はたくさんいますし、香港にもたくさんいます。香港には年金がないですから、みんな自分でしっかり運用しています。私自身も香港
やオフショアの金融機関で運用を行っています。年金も、今後の世代は払った以上にはもらえないことがはっきりしています。確かに40代から50の方で不動産投資を始める人のきっかけで多いのは、やはり年金、老後の不安です。
この年代では、会社でのポジションや今後自分が稼ぎ出せるお金も見えてきて、逆に子どもや親の介護のことなどで、これからいかにお金がかかるのかもわかってきます。
しかも、20代や30代ならまだ転職して収入が上がる可能性もあるとは思うのですが、40代、50代ともなると今より年収を上げるのは非常に難しいです。そうやって考えると、今から何かやるとなると、不動産投資以外ないという選択だと思います。不動産投資だけが唯一、自分が動かなくてもレバレッジがかけられてお金を生むことができるということです。
ただ、投資にはいろんな方法、投資先があるので、その特性までちゃんと勉強するべきです。不動産投資は時間がかかるので、利益を確定して違うところにお金を出すところまで行けている人が、まず少ないというのもあります。また、不動産投資では利益確定をしながら買い進んでいる人も、まだそんなには多くないといえます。
やっている人も確かにいるとは思うのですが、そういう人はやはりレベルが高い人です。
不動産投資だけにこだわらない
一般的な社会観念だと、「ローンは悪で、繰り上げ返済するべきだ」というような話になりますが、これはまったく逆です。現金が手元にない方がよっぽどリスクが高くなります。
借金には、良い借金、悪い借金がありますが、不動産投資をしている人は、その考え方ができているのだと思います。
私は資産形成に不動産投資が有効だと考えていますが、投資として一番正しいということではありません。資産を増やして安定的な収入を得たいのであれば、別に不動産投資だけにこだわる必要もないわけです。
ただ、投資にもいろんな種類があり、お金がない中で資産を増やしやすいのが不動産投資だというのは間違いありません。他人の資本を使って投資できるのが最大のメリットですから、繰り上げ返済するのはナンセンスです。
とはいえ、利益を確定させずにずっと保有するというのは、不動産投資ではありません。成功したいのであれば、シミュレーションをして、何年で転売したほうがいいのか。もしくは、持ち続けたほうがいいのか。持ち続けた場合にはちゃんとプラスになるのかどうかを試算しましょう。持ち続けてもマイナスになるのであれば、早めに確定させて次の投資
を行います。ただし「必ず○年以内に利益を確定させなくてはいけない」というわけではありません。
きちんとシミュレーションした結果、持ち続けたほうがいいと判断したのであれば、それはそれでいいのです。避けるべきなのは、ただ漠然と所有しているだけという状態です。
常にアンテナを張って出口を見据えていきましょう。