自主管理の弊害
管理も基本的にそうです。自主管理は趣味の領域です。実際、自主管理でクオリティが高いオーナーは見たことがありません。本当に投資として考えるのであれば、また別のところに時間を使われた方がいいと思います。 すでに知識や経験を持っている人ならうまくやれるかもしれませんが、軽い気持ちで行っている人は、やはりうまくできていません。向き不向きもあるとも思います。
不動産の管理というのは、結構細かい作業です。中古物件の売買で、契約書を交わしてないとか、何かを紛失してどこかへいってしまったとか、自主管理されているオーナーに多いのです。それで売却するときに苦労するパターンも多いです。
要するに賃貸契約書がなかったりするケースです。基本的に契約書は２年契約でやっていますが、更新時には元々の契約は生きることになり自動更新します。とはいえ、書類が紛失しているときは、もう１回整理し直して契約を書き直すしかありません。
また、自主管理でありがちなトラブルとしては、親戚や友人などを格安で入居させているケースです。これは売却の際にハンデになります。
「親戚の人が住んでいて、今は安く貸しているけど、売却した後はちゃんと相場通り払うって言っているから大丈夫だよ」と言われても、「きちんと契約を交わさないとだめですよ」という説明から入らないといけません。次に買う方は、やはり契約書がないと不安ですから。結局、売るためには、家賃を上げて契約を書き直してという作業が必要になり、少し面倒な部分が多い印象があります。
日本の場合は、借地借家法が著しくオーナー側に不利なので、用意周到に準備しておかないと、それをバトンタッチされた新オーナーも困ってしまいます。自主管理の場合はその辺が甘い人が多いと思います。
ですから、手間もかかるところなので、そこもプロに任せた方がいいと思います。放っておくと、あらゆることにおいて基本的には大家さんが損をしますので、揉めたときには、間に第三者が入っていたかどうかが重要になることもあります。やはり仲介業者というのは、入るだけの意味があるのです。
そう考えると、個人売買などもやめた方がいいと思います。仲介会社の身でそれを言うとポジショントークに思われるかもしれませんが、仲介会社には手数料を貰うだけの仲介責任があるので、仲介を入れることは大きなリスクヘッジでもあるのです。
管理会社の選び方
購入した不動産会社に管理をお願いするケースも多々あると思います。中には購入時に管理条件が付いているような物件もありますが、できれば物件ごとにきちんと管理会社を自分で選定した方がいいと思います。その物件の場所によって、客付けが強い弱いというのもあるからです。
当社で購入いただいた物件は、その近隣の主要駅の管理会社を全部あたります。そして例えば条件面、客付けだとか管理費などについて担当者と話してからご提案するのですが、あとは合う、合わないというところもありますので、最終的にはお客様に選んでいただく形になります。
昔は管理会社といえば地場の管理会社、もしくはエイブル、ミニミニ、アパマンショップといった大手チェーンといった選択肢の中から選んでいましたが、今はそういう収益系の売買仲介業者が管理まで行っているケース、全国をターゲットにした管理専門会社、さまざまなバリエーションができています。
その中からどれを選べばいいかわからず、前オーナーが契約していた会社を引き継いだり、購入した売買仲介業者の管理部門にそのままお願いするケースもあります。
しかし、買ったところが必ずしもいい管理会社だとは限りません。特に客付けというのは、地方によって慣習が変わるからです。やはりそのエリアのルールがわからないと、なかなかできないところがありますので、結局その物件の近くにある地場の会社がやはり強いと思います。
ただ、管理を得意として客付けをしない管理会社もあります。自社でできなくても、他で客付けする仕組みができ上がっているのであれば、それはありだと思います。その辺は
やはり、オーナーが把握して頼むべきです。
ポイントとしては、「管理料が安いこと」と「客付けができるか」です。その物件にとってベストな管理会社かどうかは、決してその会社の大きさや規模ではわかりません。
ほとんどの管理会社には、「投資家さんの物件の資産価値を上げる」という認識はありません。まれにそういった考え方ができる管理会社もあるのかもしれませんが、基本的にはほとんどの管理会社はそういう意識がなく、「ただ客付けする、管理する」それだけです。
何か修繕があったときにも、その規模によっては再投資が必要になると思うのですが、その再投資の効果がいくらぐらい出るとか、保険の活用といったことを知らず、ただ事務的にやっている会社がほとんどだと思います。
オーナーとして知識を付けるか、もしくはこの知識を持っているコンサルタントと付き合うしかないと思います。
管理会社との付き合い方
自主管理は、規模が小さければ可能ですが、物件数が増えてくると物理的に難しくなります。特にサラリーマン投資家は管理会社に丸投げするしかないのですが、それでも時折は見積書を確認する、２回に１回ぐらいは何らかのチェックやリアクションを返すことが大事かもしれません。全て任せっきりでは、管理会社側にも緊張感がなくなります。
とはいえ、原状回復工事で１円でも安くしたいとか、細かいところに厳しすぎるような人は、結局管理会社から嫌われて、客付けもされなくなってしまいます。侮られず、かつ嫌われずにチェックするように心がけてください。
投資家の著書によっては、「自分が現場に行ってチェックすべきだ」と書いてあります。それができれば理想だと思いますが、現実的に物件が増えていくとそれも難しいものです。
だから２回に１回は見積もりチェックをして、あんまりうるさく言い過ぎないようにして、管理会社と信頼関係を結ぶのが理想的だと思います。
そもそも管理会社が工事などの手配をするということは、当然基本的にはマージンが乗ります。
この工事の手配などで取るマージンは、管理だけの会社の収益構造に組み込まれています。
これが売買仲介などをやっている会社であれば、仲介料などいろんなお金の入り方があるかもしれませんが、管理会社だけでやっている会社というのは、利益を得る機会が少ないわけですから仕方がないといえます。それを理解した上で使うべきです。
しかし、不当に工事が高いとか、例えばやってもいない工事で請求を上げてくるといったいい加減な会社もあります。特に投資家が遠隔にいる場合は、なかなか見に行けないので、そのような被害に遭うことも多いようです。やはり、任せっぱなしにしないで確認する仕組みをつくってチェックしていくか、いっそ管理会社を代えたほうがいいでしょう。