不動産投資で重要なキー「減価償却」を理解しよう

減価償却

時間の経過や使用によって、価値が減少するものを、その年数ごとに減価償却費として経費計上することができます。減価償却ができるのは建物だけで、土地は減価償却できません。土地は時間の経過で価値が減少するものではないからです。

1000万円の物件で、帳簿上、土地が500万円、建物が500万円とします。減価償却できる年数は、法律で定められています。この500万円の建物が木造で新築であれば22年、ＲＣ造の場合は47年かけて償却していき、最終的には建物の価値はゼロになります。従って帳簿上では、その不動産の価値は土地代だけの500万円になります。

法定耐用年数

木造22年

鉄骨造（骨格材の厚さによる）　27年〜34年

鉄筋コンクリート造　47年

参考：国税庁「耐用年数（建物・建物附属設備）」

https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

簡便法

建物が中古の場合、税法では中古建物の耐用年数を簡単に算出するための簡便法という計算方法を決めています。この簡便法には以下の2つの計算方法があります。

よく使われている節税手法というのは、木造の耐用年数22年を超えた物件を購入した場合、その建物に関しては耐用年数×0．2の4年で償却できますので、500万円を4年で償却、つまり500万÷4で、単純には毎年125万円を経費計上することが可能です。

月々10万円、年間120万円の家賃収入がある場合、減価償却費が125万円あれば利益は－5万円となります。個人で購入している場合、年収にマイナス125万円した額に対して所得税がかかるので、その分、所得税が安くなるわけです。

減価償却費を計上する際に、気を付ける点は簿価です。簿価というのは帳簿価額という意味で、現在の減価償却がどれくらい残っているかということです。1000万円で買った物件を5年で減価償却した場合、毎年200万円ずつ経費計上していきます。そして、3年後に売却した場合、3年間200万円を減価償却費として計上としているということは、簿価は400万円になります。

さて、1000万円で購入した物件を3年後に半額の500万円で売却しました。3年で半分まで値下がりした結果となりましたが、簿価が400万円ということで、100万円の利益が出たことになります。確定申告で減価償却していけば、その分だけ簿価も減っていきます。大きく減価償却費が使えると、節税に成功できているような気になりますが、実際には簿価も大きく減っていきますから、売却時に利益が出やすくなるのです。