火災保険の有効活用
経年劣化（古くなって壊れたケース）は仕方がありませんが、支払いをオーナーに求める前に、火災保険が適用されるのかどうかを確認して提案できるのが望ましいです。
契約している保険内容にもよりますが、大雨や台風、雪といった災害に対して保険適用するケース、不審者のいたずらによる被害で郵便ポストが壊れた、通りすがりの車が塀にこすって門扉がゆがんだといったような、不慮の事故に対して保険適用するケースがあります。
不動産オーナーにとって使える保険はかなりあります。特に近年では、耐火技術の向上によって木造であっても燃えにくくなっています。すなわち、火災のリスクはどんどん減ってきているのです。
それに対して、増えているのが自然災害リスクです。台風、震災、雪災、落雷―実際の保険請求ではこれらの自然災害の方が火災を上回っています。
火災保険は火災に対する備えというよりも、あらゆる災害から建物財産を守るための保険という意味合いが強くなってきています。
火災保険でお金を払っているわけですから、保険を使うのは当然です。保険をきちんと使いこなすことは、思った以上に金銭的な効果があります。
ただし、保険はいざというときにしか引き出せない財布のようなものです。また、あくまで保険は金融商品となり、保険を使うためにはルールがあります。そこで大切なのは、契約条件です。保険料さえ払っていれば問題ないという認識は大きな誤解なのです。
あらかじめ契約条件で約束したものにしか保険金は支払われません。あくまで契約に基づいた条件が満たされたときにしか、保険はオーナーの財布として機能しないのです。
ただ、それは物件によっても変わるところがあります。新築では設備のトラブルが起こりにくいため、最低限でもいいと思います。逆に中古では、基本的な契約内容だけでなくて、なるべくオプションは付けた方がいいと思います。
もちろん、全ての修繕が保険対応するわけではなりません。「退去して壁紙張り替えますよ」というようなケースでは、当然ですが保険対応は不可です。ただしケースによっては保険で対応できます。
どういったケースでどのような補償が受けられるのかを、オーナー自身が全て把握するのは難しいので、やはり信頼できる保険会社の代理店、担当者と付き合うことが大切です。
同じ保険会社の同じ商品であっても、代理店や保険担当の営業マンがどのように対応してくれるのかということで、大きく差が出ます。
当社で売買仲介を行ったケースでは、火災保険についてもコンサルティングを行っています。何かあったときには必ず火災保険の適用ができるか確認を行います。
そういった環境にない場合は、オーナー自身が勉強するしかありません。ただし、先述した通り、新築物件に合う保険の入り方、築古物件に合う保険の入り方など、物件によっても変わる部分があります。
不動産投資のセミナーは数多くありますが、賃貸経営については地主向けのものがほとんどで、保険セミナーはなかなかありません。当社でも、保険の相談に見えられるオーナーもいらっしゃいます。
なお、融資を受けるときに銀行が保険会社をお薦めしてくることもありますが、それは断っても大丈夫です。特定の保険を強要するのは法律違反だからです。
ただし手続きとしては、銀行が代理店となっている保険に加入した方がスムーズにいきます。質権設定されているから断れないと感じる人もいますが、投資家が選んだ保険で質権設定してもらうことは可能です。
質権設定
質権設定とは、火災保険などで保険契約をした物件が災害に遭ったときの保険金を請求する権利（保険金請求権）を被保険者が他人（質権者）に質入れすることをいいます。
この場合、質権者は金融機関となります。
建物メンテナンスには３種類ある
賃貸経営において、建物維持も大切なポイントです。
ある程度コストを考えて建物をメンテナンスしていくことは必須で、そのためには、どのようなメンテナンス方法があるかを知っておきましょう。
メンテナンスの種類
予防メンテ……先回りして行うメンテナンス。
矯正メンテ……発生してしまったことに対して行うメンテナンス。
繰り延べメンテ……今はやらないというメンテナンス。
それぞれをどのように判断してやるかがポイントになります。屋上防水などは「予防メンテ」です。水漏れなどの場合は「矯正メンテ」です。そろそろ屋上防水をやった方がいいけれど、来年売却するのでやめておこう―それが「繰り延べメンテ」です。
予防メンテとは、先回りして行うメンテナンスを指します。例えば、水漏れなどがあれば、とにかく緊急で対応しなくてはいけません。また、夏場にエアコンが壊れたというケースも、一刻も早い対応が求められます。このような救急サービスというものは基本的に工事費は割高になります。
予防メンテを先にやっておくことで、トラブルが起こりにくくなり費用も割安で行えます。
夏の前、まだエアコンが安い時期に交換しておけば数万円は変わってきます。その他の工事でも見積もりを取って安く行うことができます。こういった設備の入れ替えや工事は空室のときにやってしまえば、入居者にも迷惑をかけなくて済みますし、また、「エアコンを替えたばかりです」というのは入居者にアピールできますので、客付けにも有利になります。
逆に繰り延べメンテというのは、出口を１～２年後と考えたときに、そのメンテナンスをしたことによって高く売れるのか、直したところで売値に関係ないところであれば、やらないという選択もあるということです。
古い物件を解体して、土地として販売するというところであれば、新たに建物をメンテナンスしても仕方ありません。だからあえてメンテをやらないと判断する―そういうものが繰り延べメンテです。
リフォーム業者の選び方・発注の仕方
次に工事会社の選び方、発注の仕方です。屋上防水、外壁塗装といった金額が高い工事では複数見積りは必要ですが、１円でも安くしたいあまり、質が悪い業者さんに当たってしまう可能性もあります。
特に防水というのは素人にはわかりにくい部分なので、安さを追求するよりも、ある程度信用がある業者に頼みたい工事です。
また、良心的な金額で良い工事を行っている業者は人気があります。繁忙期に頼もうとすると、忙しくて対応してもらえないこともあります。そのため人気のある業者に頼むときは、閑散期を狙って工事を頼むのも手です。繁忙期を外すことで、早い工期で対応してもらえたり、丁寧な施工をしてくれたりといったさまざまなメリットがあります。
ここ何年かは職人さんが少なくなっていますので、繁忙期には結構工事を断られることが増えているように思います。特に投資家は価格にシビアでコスト意識が高いので、断られることも多いのです。ですから、予防メンテを時間にゆとりをもって行うことがポイントです。
緊急の対応が必要な場合は、管理会社からリフォーム業者を手配してもらう方が早いですが、基本的に管理会社とセットになっている業者さんは、管理会社へ手数料や紹介料を支払っているケースが多くあり、割高です。
そのため、できれば自分で手配することを検討した方がいいと思います。リフォーム業者と火災保険の請求はセットになってくるケースも多く、物件ごとにある程度決まった業者さんがいた方が細かい工事も頼みやすいし、臨機応変に対応してくれます。
これも考え方がいくつかあり、管理会社へのマージンは無駄だから、全部自分で手配するという投資家もいれば、管理会社とは良好な関係を築いておきたいので、よっぽど金額のかさむ工事以外は管理会社に任せるという投資家もいます。
なんでも自分でやろうとしていると、やはりそれだけ手間暇がかかります。ある程度は投げて、その分の手数料としてある程度払うのは仕方ないという考え方です。
これは、投資家それぞれの考え方で良いと思います。ただし、外壁塗装や屋上防水、エントランスの改修などの大きな工事では、金額も大きいので、自分で手配した方がいいでしょう。
また、あまり細かいお金にこだわるのも考えものです。いかに安くできるかばかり追求すると、結局、業者さんからも嫌われてしまうので、節約したお金以上のものを失っているように思えます。
その他、業者が途中で倒産した、手抜き工事が行われたといったトラブルに遭うケースもあります。