- 2020.02.07
売却の際の融資付け
この記事は2016年著作の「不動産投資の嘘」をWEB記事化したものです。 売却の際の融資付け 出口を決める上で大事なのが、次の人が買えるかどうか―すなわち、「ローンが組めるか」ということです。そこで重要な役割を果たすのは、各銀行の融資の方針です。大手都市銀行であれば、耐用年数で見るケースが多いです。 私がご相談を受けている中で「これどうなってしまうのか？」と懸念するパターンは、地方の […]
不動産投資の嘘
- 2020.02.06
出口戦略の嘘
この記事は2016年著作の「不動産投資の嘘」をWEB記事化したものです。 出口戦略の嘘 「２０２０年東京五輪まで土地価格は上がり続ける」は嘘 東京オリンピックは、あくまで経済に連動する一つの要素 不動産価格は全体に上がっていますが、一番に高騰が見られる場所といえば、やはり都心部です。日本人投資家が購入するケースもありますが、海外の投資家が買っているケースが増えています。 オリンピック […]
- 2020.02.05
火災保険の有効活用
火災保険の有効活用 経年劣化（古くなって壊れたケース）は仕方がありませんが、支払いをオーナーに求める前に、火災保険が適用されるのかどうかを確認して提案できるのが望ましいです。 契約している保険内容にもよりますが、大雨や台風、雪といった災害に対して保険適用するケース、不審者のいたずらによる被害で郵便ポストが壊れた、通りすがりの車が塀にこすって門扉がゆがんだといったような、不慮の事故に対して保険適用す […]
- 2020.02.04
自主管理の弊害
自主管理の弊害 管理も基本的にそうです。自主管理は趣味の領域です。実際、自主管理でクオリティが高いオーナーは見たことがありません。本当に投資として考えるのであれば、また別のところに時間を使われた方がいいと思います。 すでに知識や経験を持っている人ならうまくやれるかもしれませんが、軽い気持ちで行っている人は、やはりうまくできていません。向き不向きもあるとも思います。 不動産の管理というのは、結構細か […]
- 2020.02.03
「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘
賃貸経営の嘘 「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘 賃貸経営の嘘 前提として、不動産投資家の皆さんに知っていただきたいのは、「管理会社の目標とオーナーの目標は違う」ということです。 オーナーの目標は資産を増やすことですから、家賃を維持しながら空室を埋めて収益をあげたいと考えます。対して、管理会社は入居率をあげることを目標にしています。家賃が下がっていても関係ありません。とにかく入居が […]
- 2020.02.02
エリア選定と融資の関係は？
エリア選定と融資の関係は？ 多くの間違いは、物件探しから入ってしまうために起こります。高利回り物件を買いたいということで、インターネットで物件を探すと地域が限られる傾向にあります。 そして、この物件に対して、融資可能な銀行は限られてしまうのです。本来であれば、その投資家の資産背景、属性によって使える銀行は変わりますが、初めから一つの銀行に絞られてしまうのは、今後の買い進めに影響が出ます。不動産投資 […]
- 2020.02.01
不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス
不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス 市況によって、売れ筋の立地、売れ筋の不動産には差が出ます。少し前は、地方にあるＲＣ造の一棟物件が人気でした。 当時はまだ相場が上がりきっていなかったこともあり、利回りが高くキャッシュフローが出やすかったからです。また地方のＲＣは積算評価がつきやすく、当時は高積算物件に融資をする金融機関が多かったこともあり、サラリーマン投資家が購入しやすい状況だったのです。しかし、 […]
- 2020.01.31
「“都心・駅近”なら必ず儲かる」は嘘
立地の嘘 「“都心・駅近”なら必ず儲かる」は嘘 不動産投資家の立地に対する誤解 「どの場所で不動産投資を行うのがいいのでしょうか」 「どの地域で不動産を購入すればいいのでしょうか」 そういった質問をよく受けますが、結局は、何がベストというのはないと思います。 物件の種別、地方なのか、都心なのかというところから、中古か新築かなど、木造とＲＣなど構造もいろいろありますし、一 […]
- 2020.01.15
大手不動産業者だから「安心」ということはない
大手不動産業者だから「安心」ということはない 実際のところ、「どんな不動産業者と付き合えばいいのか」と迷われる投資家も多くいるのが現実です。大手だから安心とは限らないのが不動産業界です。 大手の会社では、お客さんを抱え込むという問題があります。本来、不動産の情報というのは、業者間のデータベースである「レインズ」というシステムに登録しなくてはいけない決まりになっています。しかし、情報を出してから、他 […]
- 2019.12.10
不動産投資の指標
不動産投資の指標 不動産投資で稼ぐ仕組みを考えた場合、やはり一番大事なのは、ＮＯＩ（営業純利益） です。 １年分の満室賃料を、物件価格で割った表面利回りで紹介する業者が圧倒的に多いので すが、実際の収益は、その物件によって違いますから、やはりきちんとシミュレーション する必要があります（ＦＣＲについての概要は第２章参照）。 ＦＣＲはかかるコストすべてを差し引いて計算した最終的な利回りのことを […]