不動産業者の嘘
「業者の“この物件は利回りが良いのでお薦めです”」は嘘
高利回りの嘘
利回りが良いので購入したが、蓋を開ければ空室だらけ。高利回りは嘘だった―そんな話をよく耳にします。
最近では、地主向けではなくて投資家向けの新築アパートも人気がありますが、そういった新築メーカーの収支シミュレーションには、やや甘い部分があります。
まず、家賃設定自体を高くして、表面利回りを上げています。
新築の場合は、当然ながら全空で、誰も入居していないので家賃をいくらでも高く言えるのです。また、実際に高くしても、１回目でしたら新築プレミアムがあるので満室になる可能性があります。
新築物件には「未入居の新築の部屋に住みたい」という一定のニーズがあり、多少相場よりも高い家賃であっても、新築だからというだけで入居が付きます。
しかし一度でも入居したら、それは中古物件です。新築プレミアムは長くは続きません。
最悪のケースでは、竣工して募集したところ、その家賃ではなかなか入居者が付かずに、「結局家賃を下げざるを得なかった」という話もあります。
事前の説明で「〇％の家賃が見込める」と聞いていたのが、蓋を開けたら◯％よりも低い△％を切っていた―そんなことも起こっています。
長期的にはその高い家賃は見込めないにもかかわらず、見込みが甘い数値を見せて、投資家もそれを信じて買ってしまう。
それは嘘ではないかもしれませんが、言葉通りに受け取ってはいけないことではあります。
地方の中古一棟物件でよく聞くのは、高利回りに見えて、修繕費やランニングコストがすごくかかるケースです。
修繕費はどの物件にもかかるもので、中古物件では必ず起こり得るリスクですが、購入してすぐに給水ポンプ、エレベーターといった高額な設備が壊れたら悲惨です。
また、ファミリー物件では長期入居していた入居者が退去となると、居室が広いこともあり、多額の原状回復費用がかかります。
もし、数室が続けて退去してしまえば、数百万円のリフォーム費用がかかることもあります。
しかも、直さなければ次の募集ができませんから、その資金繰りは急を要するのです。このように想定外の出費が続くことで収益を圧迫します。
積算評価が高い物件は固定資産税・都市計画税が高く、エレベーターが付いている物件は電気代や保守点検費用が高いものです。
それらのコストを差し引いたＮＯＩ（営業純利益）で計算した利回りＦＣＲが「真実の利回り」となります。
物件を判断する利回りは、表面利回りではありません。真実の利回りであるＦＣＲで判断するようにしましょう。
業者のつく「嘘」とは
このような話をすると、不動産業界は嘘ばかりと思うかもしれませんが、実は不動産業界において明らかな嘘、騙しというのは、さほど多くありません。
例えば、物件の瑕疵（重大な欠陥）を秘密にしていたりするのは嘘ではなく犯罪です。
不動産取引のルールは法律で定められていますから、調査を怠るのも業法違反になるわけです。
つまり、嘘で終わるレベルではなく、法を犯すことになってしまいます。
売買仲介の業者は、手数料をいただいて仲介業務を行っているわけで、その調査がいい加減であってはいけないのです。
業法違反のような特殊な事例を除けば「嘘」は、そんなに多くないような気がします。嘘というよりは、「真実を言わない」という言い方の方が正しいのかもしれません。
最近よく聞くのは、いくつかの金融機関が使えるのに、それを一切伝えず、ある特定の銀行のみを薦める不動産業者の存在です。
本当に不動産投資の利益を考えるのであれば、その銀行はふさわしくないのかもしれない。
それにもかかわらず、融資が通りやすい、つまり販売しやすい、楽をして手数料を稼ぎやすい選択肢のみを提示するのは、良心的ではないと感じます。
もしかして、他の銀行が使えるのを黙っているのではなく、本当に無知で他の金融機関を知らないというケースもあるかもしれません。
法人名義についても同じです。有効なスキームを隠しているわけではなく、知識不足、経験値のなさから「知らない」ということもあるのです。
前述した新築区分マンションは、節税している部分を考慮してもトータルの収支としては不動産投資としてなりたたない場合が多いです。
高所得のサラリーマンや医師や弁護士といった方が、不動産で出たマイナスで還付金を受け取るのは、不動産投資の儲けではなくて、あくまで税金が戻ってきたという話です。
それを指して「儲かります」というのは、明らかな嘘です。
スナップショットで見れば、節税ができていても、新築区分マンションは値下がり幅が大きく最終的には損をする可能性が高いため、ビデオで出口まで見ていくとマイナスになる可能性が高いです。
その他をあげれば、「見込みが甘い」というのは、ありがちなケースです。
新築区分マンションでいえば、利回りの根拠となっているシミュレーションが甘いように思います。
区分マンションでは必ずかかる経費、管理費・修繕積立費を計算しないのは、いい加減すぎますが、固定資産税・都市計画税などを入れずに計算している業者は多くいます。
また、地主さん向けの大手アパートメーカーでも多いのですが、収支シミュレーションで家賃が30年経ってもまったく下落しない設定になっていることもあります。
新築物件の家賃は相場家賃より高く設定されるのが一般的で、新築家賃は入居者が入れ替われば、下がっていくものです。
ましてや、新築・築10年・築20年・築30年のアパートが同じ賃料で貸し出せるのは、まったくもって現実的ではありません。
エリアによって需要と供給のバランスが変わり、下落率も同様です。現在の募集条件と過去の成約事例といったデータを見れば、ある程度の下落率がわかります。
30年もの間、ずっと同じ新築家賃で入るようなシミュレーションで立てる業者というのは、見込みが甘すぎます。
こういった業者に都合のいいシミュレーションを信じた地主さんが、後に収支が合わなくなった結果、持ち続けられなくなって売却するケースはよくあることで、そういった物件を投資家が購入しているという現実があります。
