ワンルーム不動産投資の危険性とは？結局のところアリ？ナシ？

「少ない自己資金で」「大きな資産が築ける」「将来の年金の代わりに」という言葉に乗せられて、ワンルーム不動産投資を始めようとしている（もしくは始めている）方は多いのではないでしょうか。

一棟マンションやアパートは比較的高額で手が出しづらい、という心情も相まって「年収400万円代でもできる！」そんな言葉に惹かれてませんか？

ここでは、そんなワンルーム不動産投資の危険性について説明します。

結論から申し上げると、私たちはワンルーム不動産投資を推奨しません。これは、ワンルーム不動産投資の危険性が起因しています。

そもそも不動産投資とは？

不動産投資は家賃収入（キャッシュフロー）と売却益（キャピタルゲイン）の２つで資産を拡大していきます。まず、銀行からお金を借りて物件を購入し、その物件を賃貸に出すことで家賃収入を得ます。そして、得た家賃収入から銀行にお金を返済しながら、物件を売却するタイミングを見計らっていくのです。物件を売却した時点で、その不動産投資の利益は確定するのです。そのため、売却することを念頭に置いていない不動産投資は失敗に終わりやすいです。もっと言うと、失敗に終わるのではなく、失敗の状態から抜け出せなくなるのです。出口戦略の重要性については以下の記事を参照ください。

ワンルーム不動産投資の概要

ビジネスモデルについて

中古ワンルーム不動産投資は、銀行から融資を受けて（受けなくても大丈夫）、マンションの一室を購入し、賃貸に出すことで家賃収入を得ます。そして、家賃収入から銀行にお金を返済して、完済した後の家賃収入を得続けるというビジネスモデルです。

運用中にかかる必要諸経費

管理費

マンションの一室を所有する際にかかるのが、この「管理費」というものです。これは、当該建物における共用部分の維持・管理するのに使うお金です。例を挙げると以下の通りです。

修繕積立金

修繕積立金は、将来必要となる大規模修繕工事や特別の事情に備えて行う積立金のことです。築年数が経過してくるとその分壊れる部分も増えるので、修繕積立金は自ずと高くなっていきます。

メンテナンス費用

入居があるということは、設備故障や退去があるということです。設備が故障した（水漏れ等）際には、それに対してメンテナンスを行わなければなりません。また、退去の際には、原状回復費用といった修繕費用がかかります。

保険料

これは火災保険、地震保険の保険料を指します。これらの保険は5年又は10年の期間で契約することが多いです。

税金

不動産は運用しているだけでなく、所有しているだけでも税金がかかります。以下のものは、持っているだけでかかる税金と運用するとかかる税金について書いています。

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日の時点で、その土地・建物の所有者に対して課税される税金です。そのため、毎年かかるものとして考えていいでしょう。
法人ではなく個人で不動産投資を行っているサラリーマン投資家は、給与所得と不動産所得を合計したものに所得税と住民税がかかります。
法人で物件購入した場合は、法人税がかかります。
また、土地や家屋を購入するとき、贈与のとき、建築するときによって不動産を取得したときに、不動産取得税がかかります。ここにおいて、登記をしたかどうかは関係なく課税されることに注意です。しかし、相続の場合は課税されないことが多いです。

ワンルーム不動産投資の危険性

頭金が大きくなりやすい

中古マンションには、耐用年数がの少ない場合が多いので、銀行からの物件評価が低いです。物件評価が低いと、ローンが組みづらく、フルローンを受けられる可能性はかなり低いと言えます。そのため、頭金、つまり自己資金がある程度必要です。

管理費・修繕積立金・メンテナンス費が高い

先述の通り、中古物件では、築年数が経過してくるとその分壊れる部分も増えるので、管理費・修繕積立金は自ずと高くなっていきます。また、長年入居していた方が退去するとき等は、原状回復費用といった修繕費用が大きくかかります。

表面利回りの高さに騙されやすい

中古物件に投資する際は、表面利回りと実質利回りの差に注意するべきです。なぜ差がでるのかについては以下の記事を参照ください。

中古物件においては、先述の通り、管理費・修繕積立金・メンテナンス費が高くつく傾向にあります。そのため、物件価格に対する家賃収入が高かったとしても、収益として見るとあまり高くないという事態が多いのです。

そのため、「年間で〇万円の副収入が得られます」等の家賃収入にしか着目していない文言には注意しましょう。

成功しやすい不動産投資とは？

それは、新築一棟マンションです。理由は大きく3つあります。

出口戦略まで見据えた不動産投資である

不動産投資を行っていく上で「利回り」が重視されることが多いです。しかし、不動産投資の利益が確定するのは、物件を売却した時です。新築一棟マンションなら耐用年数が長いので、長期にわたって運用できることに加えて、次の買い手が見つかりやすいです。それは銀行が融資する際に、物件の耐用年数を見ている場合が多いからです。買い手が見つかりやすいということは、出口を正確に迎えることができるということで、最終的に利益を出すことができると言い換えられます。

家賃を高く設定できる

建物の築年数が古くなるにつれて部屋は劣化していきます。そのため、家賃を減少させていかなければ入居は付きません。新築では、「未入居の新築の部屋に住みたい」という一定のニーズがあるので、初めの賃料設定では新築プレミアム（相場より高い）の賃料設定ができます。

管理費・メンテナンス費が少額である

新築物件では、中古物件とは反対に、壊れる部分が少ないので修繕やメンテナンスといったランニングコストが低いです。つまり、賃料収入がほぼそのまま収益として出るということです。

まとめ

これまで、

について説明してきました。

「少ない自己資金で」「大きな資産が築ける」「将来の年金の代わりに」というような文言に乗って、不動産投資をするのには注意してください。

最悪の場合、入居が付かないどころか、修繕積立金やメンテナンス費等のランニングコストや税金だけがかかり続けるということもあるのです。

今回ご紹介した内容はワンルーム不動産投資に関する基礎知識になりますが、ワンルームの購入を検討している方には必要な知識ですので理解しておきましょう。
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