この記事は2016年著作の「不動産投資の嘘」をWEB記事化したものです。
保険を使って税金を繰り延べる
第７章で解説した法人のメリットがそのまま節税につながります。
所得税の税率を上げないためには、個人が節税目的で新築区分マンションを買ったり、築古アパートを購入するよりは、法人で購入した方が節税効果は得られます。投資家の状況によっても変わってきますので、絶対とは言い切れませんが、可能性としては法人での購入に軍配が上がります。法人で購入することで、個人の所得に加算されませんし、法人が払うのは所得税ではなく、法人税です。基本的には自分の売り上げと法人の売り上げを切り離せるというだけでも節税のメリットがあります。
また、先述した通り、法人の売り上げが上がったとしても節税方法はあります。法人における保険の活用術を第７章でお伝えしました。節税としての特徴は、法人でないとできないということです。また、これはデメリットになりますが、保険を使って節税する際にはキャッシュアウトが伴います。１０００万円の保険を掛けるには１０００万円が必要です。
それは、あくまで利益をプールしているお金なので、その現金を使って保険商品を購入することで節税ができます。節税といっても、あくまで合法的なやり方で、考え方としては「繰り延べている」という解釈が正しいです。保険を解約した段階で、それが所得として入ってくるため、それはまた利益であり課税所得になるわけです。
だからそれを個人に移すのか、もしくは、例えば次の物件を購入するときに資金にあてるのか、実際お金が出るタイミングに合わせて解約することで効果が得られます。物件購入や大規模修繕するときにもキャッシュアウトを伴います。そこに併せて解約することで、かかる税金を相殺することができます。
保険を使うから税金を払わなくてもいいということではなくて、税金を繰り延べて、自分でコントロールできるものです。繰り延べていたものを、費用がかかるところで解約すれば、そこで相殺できるということです。これは法人でなくてはできない方法です。
難しくなった消費税還付
（※2020年現在、消費税還付スキームはほぼ不可能になりました。）
消費税還付は特別なものではありません。消費税還付を簡単に説明すれば、要するに払い過ぎてしまった消費税を戻してもらう手続きです。不動産投資では特別なスキームのように扱われていますが、課税事業者の一般企業であれば、消費税還付というのは普通に行っています。
なぜ特別扱いになるのかといえば、賃貸業は本来なら課税事業者になれないという前提があるからです。というのも家賃収入自体が非課税なので、そもそも税金を払っていません。そのため消費税とは無関係なのですが、駐車場、自販機といった課税売上を立てて還
付を狙うわけです。
消費税還付は２０１６年の４月から、非常にやりづらくなりました。
基本的なことから説明すれば、そもそも賃貸物件の家賃収入は消費税が非課税です。つまり、消費税は免除されており、消費税の還付を受けることもできません。ところが不動産投資では、節税スキームとして、「不動産購入時のみ消費税課税事業者となり、消費税の還付を受ける」という手法が行われていました。
具体的には、「消費税課税事業者選択届出の手続きをして、消費税の課税事業者になる」「不動産を購入もしくは新築する」「家賃収入を発生させない」「自動販売機を設置して課税売上を発生させる」といったことを同年度に行うことで、不動産投資であっても消費税還付を受けることができました。
ところが、２０１０年の税制改正で、「課税事業者となった後２年以内に不動産（調整対象固定資産）を購入・新築した場合には、その後３年間は免税事業者・簡易課税への変更ができない」ということになりました。一見、これまでの消費税還付ができなくなったように思えましたが、実は抜け道があったのです。それは、もともと課税事業者で「消費税課税事業者選択届書」を提出する必要のないケース、または「消費税課税事業者選択届出書」を提出して、２年間の強制適用期間適用後に調整対象固定資産を取得しているケースであれば、改正前と同様に消費税還付を受けることができたのです。
そして、２０１６年にまた税制改正が行われました。「高額資産を取得した場合における消費税の中小事業者に対する特例措置適用関係の見直し」では、「課税事業者になった後２年以内に取得」という年数制限が撤廃された内容となり、原則課税を適用されている
課税事業者が高額資産を取得した場合、その後３年間は原則課税が強制されて、免税事業者、簡易課税適用事業者になることが不可能となりました。しかし、手間はかかりますが、まだ消費税還付を行うことはできます。その方法としては、家賃収入は非課税なので、それよりも、常に多くの課税所得を上げておけばいいのです。
課税所得を上げるには金の売買が一番いいと思います。繰り返しできますので金額の調整もしやすいです。ただ、大きな物件の場合は、それだけ非課税の家賃収入も多くなってくるため、より大きな課税売上を立てるためには、金の売買を何回も繰り返す必要があります。非常に手間がかかるものですが現在でも一応可能です。
今までであれば、５０００万円程度でも消費税還付の効果は出ていました。１００万円、２００万円程度の手取りが残ってきますので、税理士の報酬を払ったとしてもかなり残ります。
今後は最低でも建物価格で１億円以上なければ、もうやる意味はないと思います。
税理士を付けた方がいい？
大半のサラリーマンは、これまで自分で確定申告をした経験がありません。そのため、税金に関してはブラックボックスというか、よくわからない部分があるでしょう。とりあえず「税金が安くなるなら得だ」くらいの感覚です。
実際にはどのような申告を行うのかによって、利益が変わってくる部分もあります。また法人の場合は決算書が必要です。確定申告であれば、個人でやってできないことはありませんが、法人であれば、最初から税理士をつけたほうがいいと思います。
自分ではまず難しいですし、よく「勉強のために自分でやってみよう」みたいに考える人もいますが、それならもっと違うことや投資のことを勉強した方がいいと思います。専門的なところは専門家に任した方が、基本的には効率はいい。これは絶対そうです。
大家さん向けの税金の本なども出ていますが、内容が難解ですし、税金の法律もほとんど毎年のように変わっています。それを税務の素人が把握するというのは現実的ではありません。これも会社経営と一緒で、社長が全部自分でやろうとしても、それは難しいわけです。皆が集まって会社というものは成り立っているので、それと同じで専門的なチームをつくるというのが大事だと思います。
ただ、税理士といっても本当にピンキリで、法人に強い、相続に強い、不動産に強いといった専門もあります。ここでは不動産投資に強い先生を選ぶ必要があります。今は、不動産投資に特化した税理士さんもたくさんいるので、ネットで調べたり、実際にやられている人から紹介してもらったりして探すとよいでしょう。私も、不動産に特化した税理士さんをよく紹介していますが、とても融通が利きます。
やはり財務関係は、外注してプロに任せた方がいいと思います。