- 2020.02.04
自主管理の弊害
自主管理の弊害 管理も基本的にそうです。自主管理は趣味の領域です。実際、自主管理でクオリティが高いオーナーは見たことがありません。本当に投資として考えるのであれば、また別のところに時間を使われた方がいいと思います。 すでに知識や経験を持っている人ならうまくやれるかもしれませんが、軽い気持ちで行っている人は、やはりうまくできていません。向き不向きもあるとも思います。 不動産の管理というのは、結構細か […]
6/14ページ
- 2020.02.03
「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘
賃貸経営の嘘 「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘 賃貸経営の嘘 前提として、不動産投資家の皆さんに知っていただきたいのは、「管理会社の目標とオーナーの目標は違う」ということです。 オーナーの目標は資産を増やすことですから、家賃を維持しながら空室を埋めて収益をあげたいと考えます。対して、管理会社は入居率をあげることを目標にしています。家賃が下がっていても関係ありません。とにかく入居が […]
- 2020.02.02
エリア選定と融資の関係は？
エリア選定と融資の関係は？ 多くの間違いは、物件探しから入ってしまうために起こります。高利回り物件を買いたいということで、インターネットで物件を探すと地域が限られる傾向にあります。 そして、この物件に対して、融資可能な銀行は限られてしまうのです。本来であれば、その投資家の資産背景、属性によって使える銀行は変わりますが、初めから一つの銀行に絞られてしまうのは、今後の買い進めに影響が出ます。不動産投資 […]
- 2020.02.01
不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス
不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス 市況によって、売れ筋の立地、売れ筋の不動産には差が出ます。少し前は、地方にあるＲＣ造の一棟物件が人気でした。 当時はまだ相場が上がりきっていなかったこともあり、利回りが高くキャッシュフローが出やすかったからです。また地方のＲＣは積算評価がつきやすく、当時は高積算物件に融資をする金融機関が多かったこともあり、サラリーマン投資家が購入しやすい状況だったのです。しかし、 […]
- 2020.01.31
「“都心・駅近”なら必ず儲かる」は嘘
立地の嘘 「“都心・駅近”なら必ず儲かる」は嘘 不動産投資家の立地に対する誤解 「どの場所で不動産投資を行うのがいいのでしょうか」 「どの地域で不動産を購入すればいいのでしょうか」 そういった質問をよく受けますが、結局は、何がベストというのはないと思います。 物件の種別、地方なのか、都心なのかというところから、中古か新築かなど、木造とＲＣなど構造もいろいろありますし、一 […]
- 2020.01.15
大手不動産業者だから「安心」ということはない
大手不動産業者だから「安心」ということはない 実際のところ、「どんな不動産業者と付き合えばいいのか」と迷われる投資家も多くいるのが現実です。大手だから安心とは限らないのが不動産業界です。 大手の会社では、お客さんを抱え込むという問題があります。本来、不動産の情報というのは、業者間のデータベースである「レインズ」というシステムに登録しなくてはいけない決まりになっています。しかし、情報を出してから、他 […]
- 2020.01.07
築古物件の出口戦略は八方ふさがり？最後の最後で損しないための出口戦略講座③
築古物件の出口戦略は八方ふさがり？最後の最後で損しないための出口戦略講座③ 低価格・高利回りと不動産投資ビギナーから人気のある築古物件。ですが、正しくそのリスクを認識しないと、修繕費でCFが圧迫されるどころか売却（出口）も見えなくなってくる恐れがあります。正しく築古物件のリスクを認識し、「出口ありきの不動産投資計画」を構築し、しっかり利益を出し切る投資に挑みましょう。 関連記事・『出口無しの不動産 […]
- 2019.12.19
出口はいつに設定すればいいの？最後の最後で損しないための出口戦略講座②
キャッシュフローから見た出口のタイミング 前回の投稿では不動産投資の目線の中で物件の状況、環境に合わせた出口の考え方や、リスク面についてのお話をさせて頂きました。今回はキャッシュフローや税金の面から見た出口戦略について書いていきます。某有名投資家も税を制するものは不動産投資を制すると話しておりました。分かっているようで、ちゃんとは説明出来ないこの二つについて掘り下げていきます。 関連記事・『出口は […]
- 2019.12.10
不動産投資の指標
不動産投資の指標 不動産投資で稼ぐ仕組みを考えた場合、やはり一番大事なのは、ＮＯＩ（営業純利益） です。 １年分の満室賃料を、物件価格で割った表面利回りで紹介する業者が圧倒的に多いので すが、実際の収益は、その物件によって違いますから、やはりきちんとシミュレーション する必要があります（ＦＣＲについての概要は第２章参照）。 ＦＣＲはかかるコストすべてを差し引いて計算した最終的な利回りのことを […]
- 2019.11.27
いくら高利回りでも支出が多ければ赤字になる
いくら高利回りでも支出が多ければ赤字になる 積算評価が高くて融資を受けられたという物件にありがちなのは、固定資産税・都市計画税（以下、固都税）が高いということです。税金は必ずかかってくるもので、常識と言っていい部分です。 本来であれば、仲介業者 がそれを教えるべきなのですが、物件資料を見せてもらうと、結構、固都税については書かれていないものがあります。特に固定資産税というのは、地方の大型物件の方が […]