国内と海外の投資の違い
日本経済の低迷や年金問題など将来への不安から投資に興味を持つ人が増えてきていると思います。投資商品は不動産、株式取引、外国為替取引、REIT、投資信託、積立投信、保険商品、etc…など、投資先はたくさんあります。投資を始めるにあたって海外か国内どちらに投資するのか悩んだ人、若しくは現在、悩んでいる人も多いのではないでしょうか？今回は不動産投資に焦点を当てていきたいと思います。不動産投資を始めるにあたり国内と海外どちらに投資すべきなのか。結論から言いますと、一概にどちらが良い悪いと言うのはありません。両方のメリット・デメリットを理解して自分に合った方を選ぶのが最良の選択だと思います。期待するリターンや、投資に回せる資金、リスクの許容量などは人により様々です。周囲に流されてデメリットなどを理解せずに海外に投資をしたりするのが一番危険です。偶然儲かる事もあるかも知れませんが、それはギャンブルのようなものです。自分でコントロールできるリスクは出来る限り減らして安全な投資を心がけていきましょう。
国内投資と海外投資のメリット・デメリット
《メリット》
・国内の投資のメリットは低い金利で融資を受けられるので、利益が出やすい環境と言えます。地方では人口減少や少子高齢化による影響が出ていますが、東京や大阪など大都市への影響は少ないと見ています。また、日本は海外と比べると政治的・経済的な比較的安定している為、安定したインカムゲインが得られやすいという環境でもあります。「円の安定性」「不動産市場規模」「不動産投資関連制度の安定性」など海外の投資家から一定の需要はあるので、安定した投資となることがメリットです。
・比べて海外不動産投資のメリットは、投資先によっては、インカムゲインだけでは無くキャピタルゲインも十分に狙える事です。人口が爆発的に増えている新興国などでは賃貸の供給が需要に追いついていない事もあり、不動産価格が上がることがよくあります。また、知っている方も多いかもしれませんが、投資の世界には有名な格言があります。それは、「卵はひとつの籠に盛るな」です。意味は同じ籠に全ての卵を入れていて籠を落とした場合すべてを失うという意味です。分散投資の重要さを表した格言です。自国の通貨（円）のみではなく、海外に資産を持つことにより分散投資が出来ます。
《デメリット》
・国内投資のデメリットは地方の物件に少子高齢化や人口減少の影響が出ているところです。空き家問題など、需要が供給を下回るという事態が良く起きています。特にこの影響が著しいのが地方の物件です。また、日本は他国に比べて災害が多い国なので、どこに不動産を所有していても災害にあうリスクがあります。所有物件が台風や地震などで大きな被害を受ける可能性も視野に入れながら投資をしていかなければいけません。
・比べて海外投資のデメリットは、習慣や言葉の壁があり、正確な情報を入手しづらいということが上げられます。また、海外への投資に対応している金融機関が圧倒的に少なく、融資をしている場合でも、金利が国内の投資に比べると高くなっています。その他にも発展途上国では、不動産に関する法整備が完全に行き届いていなかったりなどのリスクもあります。日本とは環境が違い、賃貸付けが難しいなど、乗り越えなければならない問題が幾つか存在します。
投資するにあたって必要な考え方
投資をするに当たって収益を最大にする為には、自分の属性を知り自分にあった投資をする事が重要になってきます。不動産投資では一般的に融資を利用して収益物件を購入します。融資を受けられる額は金融機関によって異なりますが、年収や自己資金などが重要になってきます。現在の市況では、年収300万円の人に1億円の融資は一般的には、まず下りないです。市況によりますが、年収1,500万円で自己資金を入れれば物件がよほど悪くない限り、一億円の融資もしくはもっと多くの融資が下りる可能性が高いです。同じ条件で同じ利回りなら安い物件より、高い物件に投資をした方が自分に入ってくるキャッシュフローが多くなります。ただ、一億円の物件が買えないから年収300万円の方は不動産投資が出来ないかと言うと、そういう訳ではありません。年収と投資のバランスを見ながら、自分の属性に合った物件を購入することで、将来的に投資の利益を最大化することができます。
年収３００万円の投資
地方にある3,000万円くらいで中古木造アパートなどに投資。
支出が収入を上回った場合に対応できるよう、ある程度の運転資金も必要となる。
築年数によっては次の買主が融資を受けられなくなる可能性があるので、解体して土地として売るのか、次の買主の融資が下りる築年数までに売却をするのかを検討してから購入する必要があります。減らせるリスクは購入前に出来る限り減らしておきましょう。
年収５００万円の投資
地方の5,000万くらいの中古アパートに投資をし、不動産投資における実績を作る。
実績があると次回融資を有利に通すことが出来る。ある程度のキャッシュフローも出てくると思うので、貯めておいて大規模修繕や次の物件の自己資金のために使いましょう。
年収７００万円の投資
地方にある高利回りの中古一棟物件などが十分狙える年収です。一棟目で実績を作り、キャッシュフローを貯め、２棟目、３棟目など有利に買い進められるような物件の購入をしましょう。
年収１０００万円以上の投資
構造やエリアなどの選択肢が沢山増えます。その中で自分の希望に合った利回りやキャッシュフローの物件を購入して実績をどんどん作っていけば、専業投資家としてアーリーリタイアも夢ではありません。物件の価格も高くなってくるので十分に精査して自分に合った物件をみつけましょう。
現在の収入が低くても不動産投資で資産や年収アップはできます。
IoTやFinTechなど様々な技術が我々の生活に溶け込んで来ている中で、投資も身近なものとなって来ています。例えば昔は株式投資をする際には、証券会社で株を購入し、株券という紙で保有していました。しかし、2009年から株券が電子化され、今までの株券は廃止され、紙の株券は無効となり、その頃からサラリーマン投資家も株式はインターネットを利用し売買するのが一般的になって来ました。また、最近ではスマートフォンのアプリでもっと身近で簡単に取引が出来るようになりました。不動産投資でも最近はサラリーマン投資家が多く増え、昔に比べて身近になっています。昔は一部の高収入のサラリーマンだけが不動産投資できるというイメージでした。しかし、最近では年収３００万円の普通のサラリーマンでも不動産投資をして、多くの収益を得ているという情報を見たことがある方も沢山いらっしゃるのではないでしょうか。インターネットなどの普及により一般のサラリーマンでも不動産投資について沢山の情報を得ることができるようになりました。もちろん年収３００万円で不動産投資は可能で、年収が大幅に増えた方もいらっしゃいます。低金利の時代、定期に預けるよりも投資をして運用するのが賢い方法かもしれません。さらに、不動産投資はレバレッジを効かせて投資ができるので、自分の持っている金融資産以上の投資が可能です。投資というと危ない、ギャンブルというマイナスなイメージが未だに残っているのは事実ですが、自分の資産を増やす一つの方法として不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか？