売却価格の調べ方
〜調べ方シリーズ〜
CHECK！【家賃相場の調べ方】・【家賃下落率の調べ方】・【土地相場の調べ方】
資産形成目的で収益物件を購入し、中長期的な運用を考えている方は是非ご覧ください。
不動産投資を行っていく上で重要視すべき部分は出口（売却）です。
出口（売却）で初めて利益が確定されます。
いくら保有時に家賃収入（インカムゲイン）が入ってくるとはいえ、
保有時の家賃収入も含めて、
売却時の価格が購入時よりも低ければ当然投資として失敗（マイナス）です。
購入前に、
5年後いくらで売れるのだろう。10年後いくらで売れるのだろう。
事前に把握することでリスク低下にもつながります。つまり準備が大切なのです。
『ミドルリスク・ミドルリターン』の投資法と言われておりますが、
的確な準備で、
『ミドルリスク・ミドルリターン』→『ローリスク・ハイリターン』
を実現することもできるのです。
そこで今回、出口戦略を考える上で、「誰でもできる売却価格の調べ方」をご紹介いたします！
まず表面利回りを知ろう
投資判断指標として利回りというものがございます。【投資した金額に対する収益の割合】です。
年間家賃収入を物件価格で割ることによってその物件の収益率が判明します。
例えば、価格6000万円 年間家賃収入が480万円の物件があったとします。
480万円÷6000万円＝表面利回り8％
となります。
投資家のほとんどは、
まずこのパーセンテージで、その物件のポテンシャルの可否を判断します。
※ポータルサイトの表示が表面利回りですので、
今回はわかりやすくするために表面利回りで計算していきます。
（この記事もチェック→表面利回りに惚れずに実質利回りで判断しよう）
売却価格を調べてみよう
では利回りの定義を再確認できたところで、実際に例を交えてご紹介していきます。
【横浜市中区 新築アパート6000万円 表面利回り8％（年CF480万円）の物件を購入予定】
では、
築5年（5年後）程度のアパートがどの程度の利回りで販売されているのか。
築10年（10年後）程度のアパートがどの程度の利回りで販売されているのか。
不動産投資専門ポータルサイトを使って調べていきます。（楽待・健美家）
楽待
①まずは、アクセス
【神奈川県 一棟アパート 8％以上】 で設定
②神奈川県ですと広範囲ですのでエリアを絞っていきましょう。
「エリア変更」をクリック
③横浜市中区新築アパートを購入予定ですが、範囲が限定されすぎてしまうため、
周辺の「横浜市中区他、横浜市西区・横浜市南区」もチェック
下の方のスクロールしていくと、検索条件を選択できるので、
「築年数を15年以下」アパートなので「木造」にチェック
すると、、
④検索結果29件の物件が該当されました（2021年11月現在）
見てみると、
築4年〜6年の物件で利回り8％〜利回り8.8％で販売されておりました。
築10年前後の物件はこの地域では販売されておりませんでした。
※築浅で利回り9%の物件もありましたが注意してみる必要があります。よくある狭小物件です。
1戸当たりの平米数を狭くすることで戸数の増加。
その分、家賃収入が増え利回りを高くしている業者も少なからずあります。
該当物件を購入するなとまでは言いませんが、
そのエリアの需給バランス・常に入居者のことを考えながら物件を探すことをお勧めいたします。
高利回りの物件を購入したとは言え、入居者が見つからないと賃貸経営はできません。
健美家
①まずはアクセス
【首都圏 一棟売りアパート 8％以上】 で設定
②収益物件検索で『一棟売りアパート・利回り8.0％以上・築15年以内』で設定
首都圏をクリック
神奈川県をクリック
③都道府県-複数選択をクリックし、「横浜市中区・横浜市西区・横浜市南区」を選択
④検索結果15件の物件が該当されました（2021年11月現在）
見てみると、
楽待同様に築4年〜6年の物件で利回り8％〜利回り8.8％で販売されておりました。
築10年前後の物件はこの地域は、現在販売されておりませんでした。
まとめ
2つのポータルサイトからそれぞれ判明した数値より、
「横浜市中区・横浜市西区・横浜市南区」の物件は、
今の市況だと、
築5年前後で表面利回り8.5％前後が目線
で売却が見込める結果となりました。
では、
【横浜市中区 新築アパート6000万円 表面利回り8％ 年CF480万円】を
表面利回り8.5％で売却できた際の売上は？？
※銀行融資使わず全てキャッシュ（自己資金）で購入した場合。
※あくまで家賃下落せず5年間満室で稼働した時を想定しての数値です。
※わかりやすくするために表面利回りで算出しています。
（この記事もチェック→表面利回りに惚れずに実質利回りで判断しよう。）
インカムゲイン：年間CF480万円×5年間＝2,400万円
売却額：年間CF480万円÷表面利回り8.5%＝約5,650万円
合計：8,050万円
8,050万円-6,000万円（自己資金回収分）
合計売上：2,050万円
6,000万円のアパートを5年間運用することによって、
2,050万円の売上を生み出すことができるのです。
株式とは違って長期的な運用にはなりますが、
大きなキャッシュを動かすことができるのが不動産です。
但し運用中は、
・購入時の諸費用
・管理費や清掃費などのランニングコスト
・固定資産税・都市計画税・不動産取得時の不動産取得税などの税金関係。
・物件を銀行融資で購入する場合は、毎月の銀行返済（銀行融資を使う方が多いです。）
などが発生します。
これらを差し引くことで最終的なベネフィットが見えてきます。
このようにして、購入時に出口を意識することによって
少しでも安心して賃貸経営をスタートさせることができるのではないでしょうか！？
ただ注意していただきたいのがあくまでこれらの利回りは現市況での数値となり、
市況というのは時代とともに変化します。
全体的に過去から不動産市場は右肩上がりで成長を遂げており、このまま推移していけば
想定していた価格よりも高い金額で売却できる可能性もありますが、
リーマンショックのような大きな事件はいつ起こるかもわかりません。
そのため、
今の市況をベースにしながら良い場合と悪い場合と両方を調べる必要もあるかもしれません。
弊社では、
物件購入検討される方に、「出口戦略の徹底」として
売上から経費まで全てを勘案した売却シミュレーション
をご提供させていただいております。
期間中のシミュレーション結果を反映して、
何年後を目安に売却すれば最も投資効果が高くなるか一目瞭然です。
その為、事前に精度高いシミュレーションを行い、
その実現性を検証するべきであると考えております。
他社案件の場合でも、是非一度ご相談ください。
