融資の嘘
「高収益物件ほど融資が下りやすい」は嘘
高収益＝高利回り物件ほど融資が出やすい？
収益不動産を購入して、キャッシュフローを得る。
多くの投資家はその目的に向かって物件を探しています。しかし、「キャッシュフローを大きく得るためには、大きな収益が必要、だから高い利回りの物件を買わなくてはならない」というのは、ただの思い込みです。
また、高利回りの物件を有利な融資を受けて購入した著名投資家の武勇伝（書籍やSNS、ブログなど）を見る機会があり、「自分も同じような高収益物件が欲しい！」というのも思い込みといえるでしょう。
たしかに、高い収益を生む物件に投資をすることは価値がありますし、そういった物件こそ銀行は評価する……という見方もあるにはあります。しかし、実際の融資では、高利回り物件＝融資が通りやすいという単純な法則はありません。むしろ、融資をスムーズに受けるには、あくまでも銀行の審査基準をしっかり把握することが肝心です。物件に対しての評価はもちろん、投資家自身の属性や資産背景も重要なのです。
銀行が融資を出す基準を理解する
銀行から融資を受けるには相当額の担保が必要になります。物件の担保評価は、主に積算評価法を用いて算出されます。
そのため積算評価の高い高利回り物件程融資が出やすいと考えている人も多くいます。たしかに数年前までは積算重視でどんどん物件を買えた時期がありました。
しかし銀行によっては積算ではなく収益還元法を採用しているところもあります。
収益還元評価とは、対象となる不動産物件が生み出す収益性からその不動産投資物件の価値を査定する方法です。
前項にある「高収益の物件は融資が出やすい」と思われる根拠です。
銀行はそれぞれの基準をもちます。積算評価を重視する銀行もあれば、収益還元評価を重視する銀行もありますし、その両方を採用している銀行もあります。両方見る場合でも、積算評価をより重視するのか、収益還元評価をより重視するのか、これも銀行によってまったく変わるのです。
結局のところ、結局のところ担保評価は市場に左右されてしまう部分も大きく、今の市場でみると、首都圏で積算が出る物件はほとんどありません。地方に行けば積算の高い物件があるかもしれませんが、投資として見たときにその物件が良いか悪いかは別の話です。
物件評価額はあくまでも一つの指針ですから、積算であれ、収益還元であれ、「○○でなければならない」とあまり固執しない方がいいと思います。また、日本の建物には法定耐用年数というものがあります。
銀行の融資期間は、法定耐用年数から築年数を引いた年数で決まってきます。アメリカの場合、購入するごとに税務的にも融資期間的にもリセットされますが、日本の場合はこの耐用年数の考えがあるため出口戦略にも影響します。もちろん、耐用年数を超えた融資期間で貸し出す銀行はありますが、個人の場合は、信用毀損につながってしまう可能性もあるので注意が必要です。法人名義での購入の場合、これを回避することもできますので、一概に信用毀損になるという考えにも固執しない方がいいでしょう。
例えば築35年のＲＣ物件であれば、残りの耐用年数は12年です。そうなると融資期間が12年でしか組めないため、月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローが出にくくなります。
銀行としては融資金額を下げざるを得ないと判断し、その差額分は自己資金でカバーするという形になってしまいます。いくら積算の出る高利回り物件であっても、投資として収支が合わなければ意味がありません。これは出口（売却）時にも同じことが言え、次に購入する方が融資を組んで購入できるかどうかも重要になります。
また、銀行によって物件の評価の仕方も異なります。大きな違いとしては、積算評価か収益還元法か、そしてローンの年数は、耐用年数から築年数を引いた残存年数なのか、残存年数にプラスしてローンの年数を組めるのかどうかです。
例えば、Ａ銀行では収益還元法での評価を主に使い耐用年数でのローン年数になるので、新築や築年数が浅い物件に評価が出ます。逆にＢ銀行の場合、積算評価で物件評価が出ます。耐用年数の残存年数にプラスしてローン年数を延ばせるので、地方の中古ＲＣに評価が出やすかったりします。このように、それぞれ銀行によって物件に対する評価基準が違うのです。
物件の積算評価の求め方
積算評価＝土地評価＋建物評価
土地評価は前面道路の「路線価」×土地平米数になります。
建物評価は建物面積×再調達価格×（残存年数／法定耐用年数）になります。
★路線価と再調達価格はネット検索で簡単に調べられます。
法定耐用年数とは？
木造や鉄筋など建物の構造によって、耐用年数が法令で定められています。銀行によっ
て異なりますが、アパートローンは法定耐用年数を基準にして融資期間の長さが決ま
ります。
【建物の種類と法定耐用年数】
軽量鉄骨19年
木造22年
鉄骨造（骨格材の厚さによって違う） 27年〜34年
鉄筋コンクリート造 47年
★耐用年数もネット検索で簡単に調べられます。