CCRとは？
CCR（自己資本利益率 / Cash on Cash Return / キャッシュオンキャッシュリターン）とは、投じた自己資本に対する利益の割合です。
CCRが高いほど効率がいい（少ない自己資本で大きい利益を得ている＝レバレッジが効いている）といえます。
CCRを計算することで、不動産投資を使って資産を素早く拡大することができます。
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CCRの計算方法
CCR＝年間利益÷自己資本
年間利益は、まず自己資本率分の収入をよけて、残った年間収入から年間返済額を引いてください。（より高度に計算する場合は運営費や修繕費も引く）
自己資本は、購入時に出資した額です。
パターン1
例えば、1億円の物件を全額自己資金で購入し、年間収入が1000万円だった場合
CCR＝1000万円÷1億円＝10%
パターン2
1億円の物件に1000万円の自己資金をいれて、9000万円を借入した場合（年間収入は1000万円、年間返済は460万円）
自己資本率が10%なので、先に年間収入から1000万円×10%＝100万円を自己資本率分の利益としてよけます。
残りの年間収入900万円から年間返済額の460万円を引くと、融資分で得た利益が440万円となります。
1000万円の自己資本で、（100万円＋440万円）＝540万円を得たことになるので、
CCR＝540万円÷1000万円＝54% となります。
パターン3
最近は難しくなりましたが、ほぼフルの場合はCCRはあまりあてになりません。（割る数が0に近いので）
1億円の物件に100万円の自己資金＋9900万円の融資（年間収入1000万円、年間返済額500万円）
まずは自己資本率の1％（融資率99%）をよけます 1000万円×1％＝10万円
残りの年間収入から年間返済額を引きます 990万円ー500万円＝490万円
利益は10万円＋490万円＝500万円です。
100万円の自己資本で年間500万円を得ているので、
CCR＝500万円÷100万円＝500% となります。
CCRの相場
パターン3のようにフルローン・オーバーローンになると、自己資本が0に近いため、CCRは非常に高くなります。
もちろん、CCRが高い方が効率が良いのですが、近年はフルも難しくなってきたので、ある程度自己資金を入れる前提になります。
この点をふまえると、CCRは60%以上が目安となります。
経年により返済が進むと物件の自己資本率が上がるため、CCRは少しずつ低下していきます。
CCRが低いということは、投資効率が悪いため、またCCR60%程度の物件に組み替えることがおすすめです。
＋αコラム
出口戦略は玄人への第一歩
例えば次のような物件があったとします。
パターン4
まずこの情報を見て、あなたは投資したいですか？
融資期間が短いため、年間返済額が総収入を大きく上回っています。
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CCRは－1100万円÷1000万円＝－11％
毎年ー11%の赤字ということになります。
ふつうは投資したくないですが、仮に毎年－200万円の赤字に耐えたとしたらどうなるでしょうか。
8年後、融資完済時に1億円→8000万円で売却できたとすると、当然残債が0円なので8000万円が収入になります。
毎年200万円支出していたので、200万円×8年＝1600万円支出しています。
初期投資に1000万円支出しているので、合計で2600万円の費用がかかっています。
つまり利益は
8000万円ー2600万円＝5400万円
結果でみると、1000万円の投資（＆1600万円の赤字に耐える）で8年後に5400万円の利益を得ていることになります。
一見ダメダメな案件ですが、出口までみるとこのような投資効果をもたらすことができます。
これが出口戦略の重要性です。
