いくら高利回りでも支出が多ければ赤字になる
積算評価が高くて融資を受けられたという物件にありがちなのは、固定資産税・
都市計画税（以下、固都税）が高いということです。
税金は必ずかかってくるもので、常識と言っていい部分です。
本来であれば、仲介業者 がそれを教えるべきなのですが、物件資料を見せてもらうと、結構、固都税については書かれていないものがあります。
特に固定資産税というのは、地方の大型物件の方が高い場合があります。
中には、その物件の収益の１カ月分以上になることがあります。
不動産取得税などの話も、しっかり説明していない不動産業者もいるようです。
不動産取得税というのは、不動産を買ったときに払う税金ですが、それは購入時にかかるのではなくて、３～４カ月後といったタイムラグがあって請求があります。この存在を知らない方もいるので購入時に伝えるべきですが、想定していない人も多く、あとから慌てる人も少なくありません。
いくら高利回りで多くの家賃収入を得られても、それを上回る出費があれば意味がありません。このように高利回りであっても、儲からない物件は存在します。
不動産業者が「この物件は高利回りでお薦めです」という場合では、その家賃が適正なのか、また想定外の出費がないか、物件を維持するためのランニングコストが高額でないか、税金はどれくらいかかるか、しっかり見極める必要があります。
利回り30％でも赤字を垂れ流す物件
不動産投資家にとって、利回りは大きな指標です。
「利回り10％の物件が欲しい」といった希望をよく聞きます。
利回りが高ければ、多少の難点は目をつぶる―そんな投資家もいるでしょうが、私は利回りだけに囚われるのは危険だと考えます。
これも勉強している投資家であれば引っかからないと思うのですが、区分マンションには管理費・修繕費・積立費などの経費がかかります。地方の区分マンションでは、１００万円を切るぐらいの安さで、表面利回りが 30％くらい出る物件も見かけます。
ところが、蓋を開けてみると、管理費・修繕費・積立費などの方が明らかに高くて、それをカウントすると、毎月マイナスが出てしまうケースもあるのです。地方では家賃が安すぎてしまい、家賃よりも管理費、積立金の方が高いケースも多いのです。
だから本当に「タダでもいらない」物件になっています。
また、「こんなに安く購入できる！」とテレビで話題になるような、スキー場や温泉地にあるリゾートマンション物件には、１００万円、２００万円といった、信じられないくらい安いものがあります。
しかし、よく確認してみれば温泉の権利や管理費が極端に高く、毎月管理費で５万円以上もかかる物件がほとんどです。賃貸に出しても、家賃よりも管理費が高いですし、別荘として持っていて毎月それだけの維持費がかかるなら、そのお金でさまざまな旅館に泊まった方がよほど楽しいでしょう。
つまり、これも「タダでもいらない」物件なのです。ランニングコストというのは、家賃の内の結構な割合を占めてきます。特に区分マンションの場合はそれを計算に入れていないと、本当の赤字物件になってしまいます。そういったことは、もちろん投資家自身もしっかり把握する必要がありますが、売買仲介する不動産業者がしっかり提示するべきです。
購入を煽ることばかりを言って、諸費用・月々の固定費用について、しっかり説明しない業者であれば、そこは「嘘つき」とは言わないまでも良い業者ではありません。
ですので、前述の表面利回りではなくＦＣＲ（真実の利回り）で物件を判断することをお勧めします。
