消費税増税の概要
2018年10月に、2019年10月から消費税を現行の８％から10％に引き上げると発表されました。これまで２度にわたって増税時期を延期してきましたが、高齢化の進展で、医療や介護などの社会保障コストが膨らみ続けていることや、教育無償化の充実に向けて財源の確保が必要と判断したとみられます。
消費税は当初、2015年10月に10％への引き上げが予定されていましたが、2017年4月に延期され、さらに2019年10月まで延期されました。
特に、不動産は元々の価格が大きいため、消費税の増額は購入者への負担を大きくします。増税前に買うべきなのか、増税後に買うべきなのか悩んでいる投資家も多いのではないのでしょうか。そこで今回は、消費税10％の増税に向けて、不動産の購入に最適な時期はいつなのか考えていきたいと思います。
不動産購入への影響
課税されるものされないもの
増税により不動産投資は色々な場面で影響を受けます。まずは消費税の課税対象になるものです。例えば、アパートのランニングコスト（共用部分の電気代、管理維持費など）修繕費（リフォーム・リノベーションなど）、設備投資費などです。建築や大規模修繕、建て替えなどもすべて課税されます。
しかし、土地は非課税です。一棟アパート（土地付き）を購入したとすると、建物部分には消費税が課税され、土地には消費税はかからないことになります。
駆け込み需要
今後消費税増税が決定すると、建築ラッシュ、修繕ラッシュの駆け込み需要が起こることが予想されます。増税直前になると、売る側もココがチャンスとばかりに広告や宣伝を繰り広げ、消費者も増税前に買い急ぐ為、駆け込み需要の勢いが凄くなります。
実際に８％に上がった時も不動産は基より、家具家電から自動車、日用品に至るまで数々の消費水準が上がったものです。消費税が上がったからと言って不動産価格は下がりません。むしろ、不動産価格の上昇が懸念されています。理由は、消費税が上がる事により、建物の建築材料や、設備等、建築コストも上がるためです。今後の消費税増税により、建物部分に対し増税分の２％が上乗せされる形になります。その他、金融機関への斡旋手数料、保険料、登録費用など、取得に必要な諸費用部分の経費にも増税分の影響が出て高くなります。
さらに東京では2020年東京オリンピック・パラリンピックの準備の時期と重なり、建設業界の人手不足が懸念されています。
需要が急増することにより建築資材の不足、建築費が値上がりする可能性も考えなければなりません。また、建築されたアパートの品質が低下する恐れもあります。
消費税増税によって、中古の投資物件の流通価格は上がるのか？ これは増税の有無よりも、景気が上向くか失速するかにかかっています。一般的に、景気が上向くと金融機関の貸出態度も上向き、投資資金が流入しやすい状況になるので、買い手が強気になって価格は上昇する。 一方、景気が失速し、金融機関の貸出態度が悪化すると、投資資金が回ってこないので、価格は下落します。
駆け込み需要によるライバル物件の増加
同じアパートでも消費税２％の違いで売買代金が100万円（例：5,000万円の物件）違ってきますので、駆け込み需要が増えるのも当然と言えるでしょう。前回の増税（、５％から８％）の直前に取引が一時的に活発化していました。前回の８％の増税直前の2013年は、戸建て住宅以外にも新築一棟マンションの駆け込み需要も過熱しました。
今回の10％の増税では、前回2014年よりも税率の引き上げこそ少ないですが、日銀のマイナス金利政策という追い風が吹いています。増税による駆け込み需要で、投資物件エリア内に同じような物件が建つ可能性も十分に考えられます。
空き家のリスクの増加
消費税増税により低所得者ほど税負担率が高くなってきます。それにより家計が苦しくなった場合、まず毎月の固定費の削減を検討する場合が多いと思います。一番大きいのは家賃。増税により低所得者階層がより家賃の安いアパートや公営住宅等に引っ越していく可能性も十分考えられます。低所得者の入居が多い賃貸物件では、増税後の空き室リスクも頭に入れておく必要があります。
経過措置
過去の事例を見ると、2014年の４月１日に消費税が８％に引き上げられた際には、建物の建築など契約日から引き渡しまで時間がかかるものについては、いわゆる「経過措置」が取られました。前年の９月末までに建築工事の契約をしていれば、建築物の引き渡しが2014年４月１日以降でも消費税は5％のままとされたわけです。同様の経過措置がとられた場合、2019年10月の半年前、2019年３月末までの契約には経過措置が適用されることになります。
不動産購入の時期は？
さて、不動産を購入する最適な時期はいつなのかといいますと、消費税額だけを比較すれば増税前の方が有利になろうかと思います。ただ、増税前・増税後それぞれメリット・デメリットがあります。
昨今、金融機関の金利は低くなっており、今後もそのような状況が続くと思われます。コストだけに目を奪われると冷静な判断を失って、建築そのものが失敗に終わってしまうかもしれません。増税前に「焦って」購入する必要はないでしょう。消費税とは無関係に、今はまだ低金利なので購入しようという発想のほうが自然といえます。
増税前に購入
◆メリット
・消費税が８％（同じ物件を購入するのであれば増税前の方がよい）
・すでに購入計画があるのであれば、駆け込み需要が発生する前の今動いたほうが良い
・家賃収入が入ってくるので、増税後に購入した人よりも得をする
◆デメリット
・増税直前になると駆け込み需要による建築費の高騰が予想される
・需要が増えることによるアパートの品質が低下する恐れがある
増税後に購入
◆メリット
・増税の影響で建物の建築が減ると予想され、建築業者単価を安くしてでも仕事を取っていきます。各下請けの職人さんたちが同じような状況であれば建築単価は下がる
◆デメリット
・消費税が10％（建築費が上がって負担が増える）
個人が売主の中古物件を購入
◆メリット
・個人が売主の中古物件の場合、消費税が不要
・新築物件より価格が安い
◆デメリット
・リフォームやリノベーションを行う場合は増税後であれば消費税10％となる
消費税については、購入のタイミングを決める重要な判断材料であることには変わりはありませんが、大切なことは決してそれだけではありません。消費税増税以上に、将来のライフプランをよく考え、時には専門家に相談し、自分に合ったタイミングで購入することの方がより大切になってきます。
終わりに
ここまでお読み頂きましてありがとうございました。
増税前に購入すべき、増税後に購入すべきか必ずしも全ての人に当てはまる｢答え｣はないのです。
それぞれ年齢も違えば資産背景も違い将来のライフプランに合わせて慎重に意思決定をしていく事が大切になります。
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