地方のRC造マンション
どんな物件を購入したらいいのか……それは、その時々によって変わります。そのタイミングによって売れ筋の立地、売れ筋の物件があります。何が一番とは言い切れないのですが、数年前は地方にあるRC造の1棟マンションが人気を集めていました。
当時はまだ相場が上がりきっていなかったこともあり、利回りが高くキャッシュフローが出やすかったからです。また地方のRC物件は積算評価がつきやすく、当時は高積算物件に融資をする金融機関が多かったこともあり、サラリーマン投資家が購入しやすい状況がありました。
本当に良いのは…？
しかし、現状では相場全体が上がり、物件価格も高騰しています。このように値段が上がりきって利回りが低くなっている中では、地方中古RC物件はとてもお買い得とはいえません。最近でいえば、地方の中古RC造マンションに比べて、首都圏の新築木造アパートの収益性が高いという状況です。
これは「新築木造アパートの利回りが高い」ということではなく、首都圏の銀行からより安い金利で借りられること理由です。利回りだけ比べてみれば、むしろ低いという状況にもなります。
・利回り10％の地方中古RC造マンションを金利4％で借りた場合
・利回り8％の首都圏新築木造アパートを金利2％で借りた場合
利回りから金利を差し引いたイールドギャップは同じ6％です。同じ6％であれば、地方の築20年の物件と、首都圏の新築と比べて「明らかに新築の方がいい」というのが今のトレンドなのです。
ただし、新築物件においては、家賃自体が高めに設定されている場合があります。これを新築プレミアムといいます。新築だからこその割高な家賃となるため、新築が中古になる過程で家賃が下落する可能性が高く、この下落幅が大きいことで「思っていたほどお金が残らない」「こんなはずではなかった」という結果となる投資家もいます。これが新築物件のデメリットやリスクだと言えるでしょう。