※この記事は旧ブログにおいて2017年に公開された記事を再編集したものです。
ヤミ民泊の実態
無断転貸
ヤミ民泊（闇民泊）と言われている、非合法の民泊について解説します。いくら個人の住宅であっても、「対価を得て旅行者を泊める」というのは、旅館業法上の許可が必須です。旅館業を営む場合には、法律で定められた基準を守り、各行政の検査を受けて旅館営業の許可を得なくてはいけません。もしくは、特区民泊・民泊新法といった新しいルールに合致させる必要があるのです。
しかし、法整備の遅れもあり、民泊マッチングサイトに掲載される民泊施設の多くが法を守ることなく「違法」なのです。一部で簡易宿所営業（旅館業のひとつ）の合法民泊も進んでいますが、いまだにヤミ民泊蔓延っているのが現状なのです。
さて、ヤミ民泊では実際にどのようなことが行われているのでしょうか。
よくあるケースでいえば、「賃貸マンション・アパートを借りて、オーナーには秘密で民泊として営業する」です。ご存じのように全国の賃貸物件は余っている状態です。「ホームズ見える賃貸経営」によれば全国の賃貸物件の空室率は約20％。東京に絞っても15％が空室です。（2017年6月調べ）
余った部屋がこれだけあるのですから、「借りたい！」と言われれば、オーナーは喜んで貸します。その際の審査は管理会社が行うことが多く、また家賃保証会社の審査さえパスすれば問題ないと考えるオーナーも多いため、違法民泊が広がりやすい土壌があったのです。多くのオーナーは入居者からの「不審な外国人が出入りしている」「スーツケースをひくゴロゴロうるさい」「部屋が騒がしい」といったクレームがあって初めて気が付きます。
無断転貸のヤミ民泊の物件では、ホスト不在のまったく無人オペレーションで行うケースが多く、それだけに問題が起こりやすいのです。しかし、無断転貸をしている場合は賃貸借契約上の重大な違反を行っていますから、オーナーからすれば退去させることは、通常の賃貸経営上でトラブルが起こった時ほど難しくはありません。ただし、「民泊を行っている」という証拠は必要ですから、管理会社と協力をして対策をしていくことになります。
昨今では保健所の指導で民泊を撤退するケースが多いので、管轄の保健所に相談をするのも良いでしょう。「不特定多数の不審な外国人の出入り」の点から、警察に相談をするオーナーもいます。警察が退去に関わることはありませんが、パトロールを行ってもらう、被害にあった記録をとるという点においては有効とされています。
民泊向け物件
Airbnbをはじめ民泊マッチングサイトに公開されている民泊施設のほとんどは、旅館業法の認可をとらずに「非合法」で営業されています。それどころか、オーナーを欺く形で賃貸物件を無断で民泊に利用している物件が数多くあるのが実態です。
テレビやネットニュースでは、近隣住民やマンションの管理組合が迷惑をしている・・・そんな形で取り上げられているケースが多いですが、実際には近隣住民のみならず、ヤミ民泊の被害にあって困っている賃貸オーナーも少なくありません。
その反面、空室で困ったオーナーが自身の空室を「民泊OK」「転貸OK」として、民泊ホストに貸し出すケースもあります。というのも、所有物件を持たないホストが、一から民泊運用を始めようと思った場合には、最初に必要となるのが「民泊運用可能な物件探し」だからです。
オーナーからしても、普通の賃貸物件に比べて、民泊の方が貸しやすい側面があります。民泊の場合はとくに重視されるのが立地となり、その他の設備や環境については許容範囲が広いのです。具体的にいえば「日当たりを気にしない」「１階であってもハンデにならない」「水回りが３点ユニット（風呂・トイレ・洗面所が一体になっているユニットバス）であっても借りてもらえる」「築年数が古くても関係ない」などです。
こうした空室に悩むオーナーと、民泊を始めたいホストを結びつける「民泊・転貸許可物件紹介サービス」を専門に行う業者もあります。この場合、オーナーから民泊・転貸の許可を得ている物件だけに限定して情報提供を行っているため、無断転貸のようなトラブルは起きにくいでしょう。
しかし、オーナー側のリスクをあげれば、その民泊が法律的にその物件が民泊運用の許可を得ていなければ、ヤミ民泊に加担しているということになります。また、民泊運用可能物件では定期借家契約を結ぶことが多く、入退去におけるルールが明確なのがメリットである反面、「違法民泊がバレて撤退することになった」「収益があがらず撤退することになった」となれば、すぐに退去される可能性もあります。
くわえて言えば、既存入居者から騒音や治安についてクレームが増えることも大いにありえます。１棟物件ですべて民泊するならまだしも、１棟の中にレジ（住居）と民泊（宿）が混在するのは、何かとトラブルの素になりやすいことを認識してください。このように一般の賃貸で貸す以上に高い賃料が取れる反面、不安定な要素をはらんでいるのです。
かつては民泊自体の認知度が低く、問題にはなることも少なかったのですが、昨今はテレビやネットニュースなどで数多く民泊関連ニュースが報じられています。
書店にいけば民泊営業の仕方を解説したノウハウ本を多数発売されており、テレビでも中にはゲストとホストの交流をポジティブに紹介するケースもありますが、民泊が広く世間に認知されるようになったのは、やはりトラブルが多発しているからだと思われます。
ヤミ民泊の問題は2016年頃から大きく取り上げられており、最近よくあるケースでは、管轄の保健所の指導が入って撤退するホストが相次いでいます。中にはAirbnbの民泊ホストが警察に摘発される事例もあり、個人・法人を問わず民泊の無許可営業は非常にリスクが高い状態ともいえます。
ここでお伝えしたいのは「どんな民泊ホストが摘発されているのか？」ということです。それは事業規模で民泊を行っているケースです。
一口にヤミ民泊といっても、自宅のあまった一部屋を貸し出しているケース、2世帯住宅の1世帯を貸し出しているケース、アパート・マンションの空室を貸し出しているケースなど、基本的には小規模経営であることが多いです。不動産投資家の中には、1人で数十室の民泊を運営する人もいますが、基本的にはそこまでの規模ではないように感じます。
これが業者になれば、100室200室と数多くの民泊を経営し、これはもうグレーゾーンでもなんでもなく「旅館業」です。もしくは数は多くなくても、事業として取り組んでまるで旅館のように高稼働させているケースも同様でしょう。
これまでの摘発事例からすると、旅館同様の営業をしていており、再三行政指導を受けながらも改善をしなかったケースが該当します。
ヤミ民泊の摘発事例
2014年5月 東京都/足立区
自宅の一部を旅行者に宿泊施設として提供していた英国人男性が旅館業法違反で逮捕、略式命令（罰金3万円）を受けた。貸し出した部屋は3室と小規模ながら、度重なる行政指導に従わなかったという。
2015年11月 京都府/京都市
1棟の賃貸マンション44室中34室を利用して、中国人観光客を有料で宿泊させていた。で、旅館業法の許可を得ずに観光客約300人を有料で宿泊させ、旅館業を営んだ疑いで書類送検
2016年4月 大阪府/大阪市
大阪府大阪市で許可を得ずにAirbnbなどの民泊紹介サイトを利用して、旅行者を募り、有料で宿泊されていたとして、大阪府警は女性と男女夫婦の3人を旅館業法違反の疑いで書類送検
2016年7月 東京都
旅館業法違反の疑いでP社（東京都港区）と同社子会社（同）の2社と、両社の役員ら男女6人が書類送検された。同社は台東区にて無許可の民泊を運営していた
以上事例
