【オーナーチェンジ物件とは】
オーナーチェンジ物件とは、テナント及び入居者がいる状態で売り出された物件のことを指します。入居者はそのまま変わることがなく、オーナー（所有者）のみが変わる（＝チェンジ）ため、オーナーチェンジと呼ばれます。以下ではその特徴とオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点について説明します。
【特徴】
- オーナーチェンジ物件を購入する場合、物件だけでなく、入居者との賃貸契約も新オーナーに引き継がれます。また、敷金返還義務や修繕義務等、貸主の義務も同時に引き継がれます。
- オーナーチェンジ物件ではすでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入が入ります。入居者がいない空き物件の場合では入居者を募集しなくてはなりません。いつ入居者が現れるかによって費用や時間も左右されますが、オーナーチェンジ物件であれば最初から入居者がいるため、入居募集にかかる費用や時間などのコストを全て削減できます。
- 旧オーナーの運用ノウハウを参考にできます。その物件地域や物件固有の情報は、実際にこれまで運用を行ってきた旧オーナーが一番知っているはずです。今まで行ってきたリフォームの仕方、運用をするうえで苦労したことや気を付けるべきことなど、そういったアドバイスを頂くことでより精度の高い投資を実現することができます。
【注意点】
ここからはオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点について説明します。
- 入居者との契約変更はできません。既存の入居者との契約はそのまま新オーナーに引き継がれるため、物件購入したことによる契約変更などはできないことを頭に入れておく必要があります。したがって、現在住んでいる入居者と以前のオーナーが結んだ契約内容についても変更や破棄などすることはできません。ですので、オーナーチェンジ物件を購入する際は事前に契約内容を確認することが肝要です。特に、家賃額などの条件や入居者の退去予定、将来の更新契約について確認すると良いでしょう。
- 建物や設備の状態を確認しましょう。物件や設備の老朽化は将来のメンテナンスや修繕費用に繋がる可能性があります。事前に建物の点検や評価を行い、必要な修繕費などを見積りましょう。
【まとめ】
オーナーチェンジ物件は、最初から入居者、テナントがいるため、購入後すぐに家賃収入が入ります。その収益性において、オーナーチェンジ物件は魅力的な投資先になりますが、注意点を意識して取り組むことが重要です。物件の収益性や将来性、契約内容、建物の状態などを総合的に評価し、成功するための情報と知識を得ることが必要です。
