土地相場の調べ方
皆さんは、
「土地相場は何を基準として決められているの？？」
「土地実税価格を調べるにはどのような方法があるの？？」
こんな疑問はございませんか？？
自分で調べることもなく、
複数の不動産会社に売却査定を全てまとめて依頼してしまう。
不動産営業マンの言われるがままに土地を購入してしまう。
これは非常に危険です。
安く買えたのに。。高く売れたのに。。思わず機会損失にもなりかねません。
相場というのは、需給バランスで成り立つものではありますが、
ある程度の相場を把握しているのとしていないのとでは損得に大きく影響してきます。
そこで今回、土地相場を簡単に調べられる方法をご紹介いたします！
土地相場の基準となる指標って？
一般的に、公的機関が提示している以下の指標を規準にしながら、不動産の土地のお取引は行われています。
①公示地価
一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準となる宅地の1m²当たりの額
②相続税路線価
相続税・贈与税を算定する際の基準。路線に面する宅地の1m²当たりの額 公示地価の80%程度
③固定資産税路線価
固定資産税を算出する際の基準。路線に面する宅地の1m²当たりの額 公示地価の70%程度
以上の3点を参考にして相場を調べていきましょう。
土地相場の計算
上記の指標をもとに、簡単な土地相場の計算方法はこちらです。
公示地価×土地面積×1.1＝土地相場価格
固定資産税路線価の場合は公示地価の70％程度なので、0.7で割り戻せば公示地価水準になります。
相続税路線価の場合は公示地価の80%程度なので、0.8で割り戻せば公示地価水準になります。
このようにしておおまかな価格の目線を知ることができます。
※価格の「目安」を求めているに過ぎないため、あくまで「参考までに」と考えてください。
土地の価格は、立地、形状、周辺環境、都市計画の内容、道路条件などの違いによって左右されます。
それでは実際に簡単な調査方法をご紹介していきます。
土地相場を調べてみよう
土地相場を調べる方法として、【全国地価マップ】を使用します。
公的機関が提示している指標をもとに算出するため、より正確な数値が見えてきます。
・全国地価マップ
調べたい土地の「公示地価・相続税路線価・固定資産税路線価」全てご確認いただけます。
①まずはアクセス
②掲載マップ一覧の「相続税路線価等」を選択
地価公示・地価調査ですと、路線に面している正確な額が出てこないため、
今回は「相続税路線価等」を参考に計算していきます。
（相続税路線価は、銀行融資を受ける際の評価基準にもなります。）
③調べたい土地の場所を探す（住所もしくは地図）
今回は弊社横浜本社ビルを例に調べていきます。
④相続税路線価は、『86万円/㎡』だと判明しました。
『弊社横浜本社ビル』の土地面積は74.75㎡です。
計算してみると、、
相続路路線価なので公示価格へ割り戻す→86万円/㎡÷0.8＝107.5万円/㎡（公示地価）
107.5万円×74.45㎡×1.1＝『約8,800万円』
《結果》『弊社横浜本社ビル』の土地相場は、約8,800万円だとわかりました。
実際どのくらいで成約してるの？？
宅建業者（不動産会社）しか見ることができないREINSというポータルサイトがありますが、
そこでは実際に周辺の土地がどのくらいの坪単価・㎡単価でお取引されているかを見ることができます。
『横浜市中区 JR京浜東北線 桜木町駅 関内駅徒歩10分以内』
ビル周辺の過去10年間REINSでの成約事例を調べてみると、
REINS 坪単価 320万円〜340万円でした。
土地面積と掛け合わせてみると、約7,200万円〜約7,700万円程度になります。
全国地価マップで算出した数値と比較してみましょう。
全国地価マップ 約8,800万円
REINS 約7,200万円〜7,700万円（過去10年間周辺成約事例）
成約事例をもとに算出した額より指標を規準として算出した額の方が、
約1,000万円〜1500万円高い結果となりました。
まとめ
今回『弊社横浜本社ビル』を例に土地相場を調べてみました。
結果、成約事例と比較すると約1,000万円〜1500万円の乖離がありました。
令和3年神奈川県地価調査において、
令和2年から1年間の県内の地価動向は、商業・工業地9年連続上昇しているとのことです。
こういった背景もあり、それぞれの指標が上昇傾向にあるのかもしれません。
上記に記述しましたが、
土地の価格は、立地・形状・周辺環境・都市計画内容・道路条件等によって左右される。
価格の「目安」を求めているに過ぎないため、あくまで「参考までに」
ただ知っているだけで自らの判断材料にもなりますので是非ご活用ください。
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