個人か？法人か？不動産投資においてどのような違いがあるのか。
今回は不動産投資を法人化したケースのメリット・デメリットと法人化のやり方についてご紹介いたします。
法人化のメリット
法人税率が一定
法人の実効税率は約30％なのに対して、個人は累進課税になり、最大45％の税率に、住民税の10％が加算され、最大で55％の税率になります。
個人の所得金額が900万を超えると、法人の税率よりも高くなってくる為、それ以上の所得がある方は、単純に税率の面だけで見るとメリットがあります。
※国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
広範囲の費用計上
個人事業では、事業活動にかかった費用だけを経費として計上できますが、法人化すると個人よりも経費として認められるケースが多くなります。
人件費や保険料、退職金、借家の社宅扱い、出張手当、社員旅行などです。
また、親族を役員にして役員報酬を支払うことで、法人利益の圧縮と所得分散を図ることが可能となります。
欠損金の繰越控除
現在の税法では、個人事業主及び法人には、純損失(欠損金)の繰越控除の制度があります。
確定申告で税務上の計算された所得金額が赤字になった場合、その赤字分を翌期以降に繰越せる制度ですが、個人事業主と法人の違いは、繰り越せる期間が異なってきます。個人事業主は3年間、法人は10年間です。
減価償却費の計上方法
個人の場合、減価償却は強制になり、必ず減価償却しなければなりません。対して法人は任意となり、限度額の枠内で任意に計上額を調整することが可能です。
※法人の減価償却をまったくしなかった場合、決算書の信頼性という点で、金融機関から融資を受けづらくなる可能性があります。
短期売却時の税率の差
個人の場合、所有期間5年以下で物件を売却すると短期譲渡所得になり、税率は約40％になります。
法人の実効税率は約30％となる事から、短期間での出口戦略も見やすくなってきます。
逆に所有期間5年を超えてからの売却の場合、個人だと長期譲渡所得になり約20％の税率で、法人の実効税率は約30％となる事から、この数字だけでみると個人のほうが良いですが、個人の場合、分離課税になり、事業所得や給与所得などの所得と分離して計算されます。
対して法人の場合、法人全体の利益に合算して税金が課されるので、やりかた次第で節税が出来ます。
相続・贈与対策ができる
個人事業の場合、財産は全て個人のものになります。
そのため、相続や贈与することになると、相続税や贈与税が課せられますが、法人の場合、会社の財産は会社のものです。
法人には相続や贈与という概念がないので、相続税・贈与税はかかりません。
経営者が亡くなり、別の人が代表者になっても、会社の財産が新しい代表者に個人的に相続されるわけではありません。
あくまで、法人の事業や法人が所有する財産を引き継ぐだけなので、そこに相続税や贈与税がかかることはないのです。
つまり、できるだけ個人が持つ財産を法人所有にすることで、相続税を減らすことができます。
また、先述した通り、不動産投資で得た収益を家族に役員報酬として分配することで、贈与税をかけずに家族に財産を移す事ができます。
法人化のデメリット
法人の設立費用
法人を設立する費用ですが、合同会社であれば、約10万円、株式会社で20万円～30万円程度かかってきます。
司法書士に依頼せずに全てを自分で行う場合は、司法書士費用を節約する事ができます。
ランニングコストがかかる
法人化すると、会計処理が複雑になってくる為、決算書の作成や確定申告の為に、税理士にお願いをする方が多いと思います。
顧問契約をすると、毎月の費用と決算時に追加で費用がかかる場合が多いです。
赤字でも法人住民税の支払いは必須
法人住民税は、均等割と法人税割で構成されています。
法人税割は法人税額を基に算出されるのですが、均等割は損益に応じた金額ではなく、法人の規模に応じて税額が決定されます。
したがって、法人が赤字の場合でも納付しなければなりません。
まとめ
法人化のメリットとデメリットについてご紹介いたしました。
法人化する事によって、個人よりも税制上の選択肢が増え、メリットが大きくなります。
しかし一方ではデメリットもあり、所得の関係上、誰でも法人化したほうが良いわけでもありません。
ご自身の所得金額や今後の投資方針、相続や贈与等を考え判断することが大切です。
ご自身だけでの判断が難しい場合は、税理士等に相談すると安心だと思います。