相続でアパート建設が失敗するポイント
不動産投資の会社が相続対策を語るのはおかしい
そう思ってないですか？
しかし不動産投資の本質は「資産増大」にあります。
相続対策を考えている人が「節税」はするのに「資産増大」はしない、というのは本末転倒な気がしてなりません。
本質的に「なるべくお金を残す、そして増やす」ことが共通項なんです。
そして私たち不動産投資の会社からの問題提起は「間違った節税は大損する恐れがある」ということです。
相続対策が失敗する原因
不動産を使った相続税節税が失敗する要因
・家賃設定に根拠がない
・家賃保証に頼っている
・建設費と不動産価値が見合っていない
・大規模修繕を想定していない
・出口（売却）が不透明
・二次相続対策を考慮していない
などが挙げられます。
そしてこれらはすべて「事前にシミュレーション」することである程度解決できます。
不動産の価値と価格の違いについては参考記事もご覧ください。
不動産の査定・税金計算などで情報を集めている人はこの点をよく理解してください。
家賃設定が甘い
新築アパートや新築マンションを建設・購入する時のレントロール見てますか？
私たち不動産投資の会社や、そこそこ経験のある賃貸経営者はまずレントロールを疑います。
レントロールとは「各部屋の家賃一覧表」のことです。
そこで周辺の賃料相場が１K 54,000円程度なのにレントロールが70,000円で組まれてたら「強気すぎない？」と思うわけです。
ただし、不動産は２つとして同じものが存在しません。
全く同じ築年数で全く同じ徒歩距離で、全く同じ間取りというのが存在しない以上、どんな賃料相場も「参考」でしかないです。
ただ、相場より高く設定するなら「この物件の良いポイント」が存在すべきだという視点が必要です。
年間収入が高いほうがいいですが、皮算用になってはいけません。
一般の方でも家賃相場を知る方法があります。
家賃保証に頼っている
最近のアパート建設会社でも「家賃保証３０年」を謳っているところがあります。
ですが、最初の家賃で30年保証してくれることはありえません。
建物は時が経てばやがて劣化していき、家賃相場も下がってくるのが通常です。
最初は家賃高めに設定して「こんなにお得なんですよ！」と強調しつつ、空室があればどんどん減額要求してきます。
大家も家賃保証を解約されたくないので減額要求を飲まざるを得ません。
こうして当初のお得感どころか、維持費で手一杯の赤字物件になってしまうのです。
建築費と価値が見合っていない
誰もが安く良い家を建てたいと思いますよね。
しかし、建設会社も利益を出さなければ会社が回りません。
なので一概に「高いからダメ」とは言えませんが、考慮すべき点はあります。
それが「土地＋建物の売却価格を想像する」ことです。
土地を所有している人が建物を建てる際に見落としがちなのが土地の売却価格です。
実際に売るつもりはなくとも考慮しておくべきです。
それは相続後、急に現金が必要になることもありますし、賃貸需要が下がりそうな不動産を永遠に保有し続けるのはリスクがあるからです。
想像でも結構です。
１０年後に売るとしたらいくらになるのか、現実的な価格を知っておくことが大損しないポイントです。
そういった売却時を想定すること（実際に売るかは全く問いません）を「出口戦略」といったります。
事前シミュレーション等である程度予測することできますので、購入から売却まで全体を見てOKであれば、建設費が高くてもやる価値があるということが言えます。
二次相続を考慮していない
法定相続割合はあくまで「何も遺言が無かった時」に適用される割合で、その中身は自由に変えることができます。
また、勘違いしている人もいますが、「遺留分」は法廷で争った場合に確保される割合であり、誰も争わなければ中身は自由のままです。
そして相続税は「相続で得た資産に応じて課税される」ので、相続割合をコントロールすることで二次相続時に相続税を極限まで抑えることができます。
それを達成するには家族一致団結して、当初の計画通りに進める確約が必要ですが、この効果は非常に大きいです。
この割合は資産状況や不動産の持ち方によって変わるので、一概に何％で分けたらいいとは言えません。
あなたの資産状況に応じて最も効率の良い相続割合があることをご承知おき頂けたらと思います。
おわりに
相続税なんだから税理士に聞けばいい！
とお考えの方が一寸でも「不動産については不動産投資の会社に聞いてみよう」となりましたら大変嬉しいです。
ダイムラー・コーポレーションは長年の不動産投資コンサルティング実績と綿密なシミュレーションで数々のお客様を感動させてきました。
相続対策に関するご相談は無料で承っておりますので、まずは概要だけでも聞いてみてください。